歲末年初，樓市回暖，地王迭出，伴隨著開發(fā)商在各地攻城略地的，還有正在蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)基金。樓市調(diào)控、資金緊張恰恰刺激了房地產(chǎn)私募基金的狂飆突進(jìn)，它一方面紓解了開發(fā)商的融資難題，另一方面成就了金融機(jī)構(gòu)和投資人掘金房地產(chǎn)行業(yè)的夢想。不過，房地產(chǎn)基金的投資模式、脆弱的產(chǎn)業(yè)鏈決定了其面臨的風(fēng)險不容小覷。

    房地產(chǎn)基金大量涌現(xiàn)

    2012年12月27日，金融街(000402)公告，擬通過全資控股的融信(天津)投資管理有限公司，出資200萬元設(shè)立私募股權(quán)基金，規(guī)模不超過2億元，投資期限為3+1年。此次私募股權(quán)基金成立后，將以增資的方式入股金融街融拓(天津)置業(yè)有限公司，持股比例不超過25%，投資于該公司持有的南開中心項目。

    同一日云南城投(600239)宣布，擬斥資10億元，設(shè)立一只規(guī)模逾31億元的房地產(chǎn)基金，砸向長周期的旅游地產(chǎn)。

    2012年12月18日，上市公司廣宇集團(tuán)(002133)也公告稱，已與浙江天堂硅谷投資管理公司簽訂協(xié)議，雙方將結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域進(jìn)行合作。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)的第二大股東華遠(yuǎn)浩利投資股份、全資子公司華遠(yuǎn)置業(yè)分別出資400萬元和600萬元，成立房地產(chǎn)基金管理公司華遠(yuǎn)錦程投資，為公司籌集資金。

    在此之前，首創(chuàng)置業(yè)披露，以8.26億元的總價，將持有的位于北京市房山區(qū)的一項目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司旗下基金。8.26億元的轉(zhuǎn)讓款中，包括3301萬元的股權(quán)款及7.93億元的股東貸款。嘉凱城(000918)也發(fā)布公告稱，擬與寧波嘉凱融晟投資合伙企業(yè)(有限合伙)簽署《湖州龍溪翡翠項目投資合作框架協(xié)議》及其相關(guān)具體文件，嘉凱融晟擬通過股權(quán)加債權(quán)的方式對本公司下屬子公司湖州嘉恒置業(yè)有限公司進(jìn)行投資，投資總額不低于8億元不超過10億元。

    各大房企紛紛攜手房地產(chǎn)基金四處攻城略地，2012年10月保利地產(chǎn)(600048)拿下上海徐匯區(qū)濱江地王，合作方正是信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司，保利還與保信基金合作拿下多處地塊。華潤集團(tuán)、萬通控股、復(fù)地集團(tuán)、中海外以及金地集團(tuán)(600383)等旗下的各類基金也廣泛活躍于房地產(chǎn)市場。

    房地產(chǎn)基金在樓市調(diào)控背景下呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢，住建部政策研究中心報告顯示，2011年人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億元，而2012年地產(chǎn)基金規(guī)模大都實現(xiàn)翻倍，除存量之外，還有大量的新進(jìn)入者，行業(yè)規(guī)模至少翻倍。日前在深圳舉辦的房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略合作論壇上，有房地產(chǎn)基金公司老總表示，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模實現(xiàn)翻番，保守估計也已突破2000億元，開發(fā)商資金持續(xù)緊張，以房地產(chǎn)基金為代表的融資將成為開發(fā)商的重要融資渠道。

    高收益暗藏高風(fēng)險

    持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控給了房地產(chǎn)私募基金規(guī)模迅速成長的機(jī)遇，從投資標(biāo)的看，住宅、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體都成為房地產(chǎn)私募基金投資的對象。基金管理人的背景也趨于多元化，外資、房地產(chǎn)行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)背景、內(nèi)資獨(dú)立品牌等各顯身手。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長張承惠指出，與銀行信貸相比，房地產(chǎn)私募基金有著便利、靈活、節(jié)約時間的突出優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，房地產(chǎn)私募基金是一條融資新渠道。

    某房地產(chǎn)基金管理公司負(fù)責(zé)人表示，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)基金中，主要包括兩種形式，一種是獨(dú)立的PE專業(yè)機(jī)構(gòu)募集資金，這類基金較少；另一種是房地產(chǎn)企業(yè)參與組建的地產(chǎn)基金，這種基金占絕大多數(shù)，有的是房地產(chǎn)企業(yè)直接組建，有的是房地產(chǎn)企業(yè)間接持有。

    盡管房地產(chǎn)項目利潤率有所收窄，目前房地產(chǎn)私募基金一般收益率仍保持在15%左右，這一收益超過了房地產(chǎn)信托的收益。房地產(chǎn)基金正是通過較高的收益率吸引投資人，不少房地產(chǎn)基金都自建渠道，然后通過第三方財富管理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行發(fā)行。

    國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金快速擴(kuò)大的同時，其短板依然不容忽視，不僅是項目投資嚴(yán)重依賴開發(fā)商，而且募、投、管、退四個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)都較為脆弱。其LP多以散戶為主，散戶對于投資風(fēng)險的低容忍度使得房地產(chǎn)私募基金大多數(shù)采取“明股實債”的投資方式。

    頤和九州資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人表示，其實現(xiàn)在不少房地產(chǎn)基金就是變相的借債，比高利貸利息相對較低，本質(zhì)仍是債權(quán)融資，這種基金的最終募集方式還是通過信托募集。

    高通智庫總經(jīng)理張宏表示，目前的房地產(chǎn)基金多為明股暗債和假股真?zhèn)�，期間蘊(yùn)藏著一定的風(fēng)險。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)基金主要投向住宅項目，直接決定成敗的就是項目的銷售情況，這不同于成熟的商業(yè)項目有穩(wěn)定的回報，因此風(fēng)險較大。

    業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)基金高收益同時蘊(yùn)藏風(fēng)險，在地產(chǎn)調(diào)控未見放松的情況下，目前地產(chǎn)項目一般周期都在三年左右，如果項目爛尾或者銷售不暢，極有可能被套牢。如果合作企業(yè)為小型房企甚至空殼公司，則風(fēng)險更大。