一、抵押貸款操作流程

    (一)抵押物的范圍

    1、抵押人所有的房屋和其它地上定著物。

    2、抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物。

    3、抵押人購買的預售房屋。

    4、抵押人所有的國有土地使用權。

    5、抵押人所有的汲取設備、交通工具和其他財產。

    6、依法可以抵押的其他財產。

    (二)抵押人應提交的材料

    1、抵押人為法人的需提交下列材料：

    (1)營業執照及最近年度的年檢證明(副本及復印件、必備)。

    (2)組織機構代碼證書及最近年度的年檢證明。

    (3)稅務登記證明及最近年度的年檢證明。

    (4)法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒(必備)。

    (5)企業章程。

    (6)抵押人同意提供抵押擔保的書面文件(必備)。

    (7)抵押人對抵押物享有所有權、使用權或者依法處分權的權屬證明。

    (8)抵押人所有的國有土地使用權證和房屋所有權證(必備)。

    2、抵押人為自然人的需提交下列材料：

    (1)抵押人及配偶的有效身份證件(居民身份證)。

    (2)抵押人的居住證明(戶口簿)和結婚證明。

    (3)抵押人及配偶同意提供抵押擔保的書面文件。

    (4)抵押人所有的國有土地使用權證和房屋所有權證。

    (三)辦理財產抵押應注意的事項

    1、以共有財產抵押的，應有共有人同意抵押的書面文件。

    2、以集體所有制企業的財產抵押的，應有該企業職工代表大會同意抵押的書面決議。

    3、以鄉鎮(村)企業廠房和集體土地使用權抵押的，應有鄉鎮(村)出具并經村民代表大會審議通過的同意抵押的書面文件。

    4、以有限責任公司、股份有限公司的財產抵押的，應有該公司董事會或股東大會依據公司章程作出的同意抵押的書面決議。

    5、以承包經營企業的財產抵押的，應有發包方同意抵押的書面文件。

    6、以尚在海關監管期內的進口設備或貨物為抵押物的，還應有該設備或貨物的原始產地證、買賣合同、付款憑證、運輸單據、商品檢驗證明、主管海關審批單據及核準抵押的書面證明。

    7、以已出租的財產抵押的，還應有證明租賃在先的事實以及抵押人已將設定本次抵押告知承租人的書面文件。

    8、以預售房屋抵押的，應有商品房預售許可證及生效的預購房屋合同。

    9、以在建工程抵押的，應有國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設許可證；證明已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額、已投入在建工程的工程款、施工進度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事項的書面材料；建設工程承包合同及證明建設工程價款預、決算及拖欠情況的書面材料。

    10、以機動車輛抵押的，還應有機動車登記證書。

    11、以機器設備、原輔材料、產品或商品以及其他動產抵押的，還應有抵押物的所有權或者使用權證明以及抵押物的存放狀況資料。

    (四)抵押擔保的調查評審

    1、應綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限、貸款風險度，抵押物所處位置、使用年限、折舊程度、功能狀況、估價可信度、變現能力、變現時可能發生的價格變動、變現費稅等因素，根據抵押物的不同種類確定合理的抵押率。

    (1)個人房產及國有土地使用權證(出讓方式)的抵押率不得超過80%(參考房產評估機構評估書和實際購房價款，以本公司內部評估為準，下同)。

    (2)個人房產及國有土地使用權證(劃撥方式)的抵押率不得超過50%。

    (3)個人房產及集體土地使用權證的抵押率不得超過50%。

    (4)廠房及國有土地使用權證(出讓方式)的抵押率不得超過70%。

    (5)廠房及國有土地使用權證(劃撥方式)的抵押率不得超過50%。

    (6)以在建工程作抵押，抵押率不得超過70%；

    (7)車輛等交通運輸工具的抵押率不得超過50%；

    (8)機器設備及其他動產的抵押率不得超過50%。

    2、特別支持措施

    (1)對于我公司經營初期的大戶及黃金客戶，信用好，還貸及時的，以個人房產證及出讓方式的國有土地使用權抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司內部認證的房地產評估機構出具的現場評估報告書為基價。

    (2)經我公司今后評定為信用等級在A+級以上的微小企業，以廠房及出讓方式的國有土地使用權證抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司內部認證的房地產評估機構出具的現場評估報告書為基價。

    (3)協議作價。(1)和(2)款中的客戶經過一段時間的運作，其生產經營狀況和信用記錄狀況皆良好的，也可采用協議作價的辦法來確定抵押價值，其抵押率也可以上浮至90%。

    3、應對抵押人的主體資格、意見表示、授權情況，抵押物的權屬、清單等相關文件和手續進行審查，確定其真實性，完整性、合法性和有效性。

    (五)抵押物的登記

    抵押物要以有關部門辦理抵押登記才有效，貸款經辦人(調查崗)應與抵押人一同前往有關部門辦理抵押登記，并親自拿回產權證和抵押登記證明書。

    1、房地產抵押登記機關為市、區房管局和縣國土資源局。

    2、在建工程抵押登記機關為市國土資源局和縣規劃建設局。

    3、車輛抵押登記機關為市交通局車管所。

    4、設備和其他動產抵押登記機關為區工商局。

    5、進口設備和貨物抵押登記機關為主管海關。

    6、位于農村的個人私有房產抵押登記為公證處(辦理抵押公證)。

    (六)抵押物的保管

    1、房地產產權證書封包后，填寫交接清單并加蓋雙人私章(客戶經理和出納)交出納入庫(保險箱)保管，并登記抵押物保管登記薄。

    2、抵押物由抵押人占管的，貸后檢查崗應定期檢查抵押物的使用、管理和變化情況。

    3、貸后檢查抵押人及抵押物的主要內容：

    (1)抵押人涉及重大經濟糾紛，經營范圍與注冊資本變更，股權變動。

    (2)抵押人經營機制或組織結構發生變化。

    (3)抵押人破產、歇業、解散、停業整頓、營業執照被吊銷、被撤消。

    (4)抵押人章程、法定代表人、住所等發生變更。

    (5)抵押物的權屬發生爭議。

    (6)抵押物毀損、滅失、價值減少或者被征用。

    (7)抵押的在建工程竣工或者形成新增財產。

    (8)抵押物被再設立抵押、質押、或被出租、轉讓、饋贈。

    (9)抵押物被有關執法機關依法查封、扣押。

    (10)抵押權受到或可能受到來自任何第三方的侵害。

    4、抵押權存續期間客戶經理要密切關注上述情況的發生，及時向公司領導匯報，以采取相對應的策略、措施，向有關機關主張權利。

    (七)抵押權的實現

    1、借款合同履行期限屆滿，借款人未能按期歸還貸款本息的，可依法向人民法院申請抵押權，變賣或拍賣抵押物優先受償貸款本息以及相關費用。

    2、處分抵押物所得價款不足以清償貸款本息及相關費用的，應當向借款人繼續追償其不足部分；清償后尚有剩余的，應退還給抵押人。

    3、抵押擔保的貸款本息清償后，應當與抵押人向原登記機關辦理注銷登記，并將相關抵押物權屬證明及證件交還抵押人，辦妥交接手續。

    二、質押貸款操作流程

    (一)質押物的范圍

    l、可以接受下列條件的動產質押：

    (1)出質人享有所有權或依法處分權。

    (2)依法可以流通、轉讓。

    (3)依法可以特定化和轉移占有。

    (4)易變現、易保值、易保管。

    2、可以接受以保證金等形式特定化的金錢質押。

    3、可以接受下列權利質押：

    (1)匯票、本票、存單。

    (2)國債、金融債券、大企業債券。

    (3)股份、股票。

    (4)依法可以質押的具有現金價值的人壽保險單。

    (5)依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權。

    (6)依法可以質押的其他權利。

    (二)質押人應提交的材料

    同抵押人應提交的材料。

    (三)質押貸款應注意的事項

    1、以存貨質押的，應具備產品有市場、有銷路、有保管質物的倉儲條件。

    2、以匯票、本票質押的，應有出質人與出票人或其前手之間的商品交易合同和增值稅發票。

    3、以憑證式國債質押的，應有出質人出具的所有權無爭議、沒有掛失或依法止付的，同意提供質押擔保的書面承諾文件。

    4、以倉單質押的，應有倉單或倉單持有憑證以及證明倉單開具人的合法主體資格和倉單項下貨物的品名、數量、入庫檢驗、保管期限等事項的書面文件。

    5、以提單質押的，應有提單或提單項下貨物的原始產地證、買賣合同、付款憑證、運輸單據、質量和重量檢驗證明、商業發票、保險單等資料和證明文件。

    6、以一般企業股權質押的，應有企業章程和該公司董事會及其他股東同意出質投資者將其股權質押的書面決議。

    7、以商標專用權質押的，應有商標注冊證及出質前該商標專用權的許可使用情況證明文件。

    8、以專利權中的財產權質押的，應有專利權的有效證明、出質前該專利權的實施及許可使用情況證明文件。

    9、以著作權中的財產權質押的，應有作品權利證明、出質前著作權的授權使用情況證明文件。

    (四)質押擔保的調查評審

    1、應綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限、貸款風險度、出質動產所處位置、使用年限、折舊程度、功能狀況、估價可信度、變現能力、變現時的價格變動、變現稅費等因素，根據質物的不同種類確定合理的質押率，并據此與出質人簽定質押合同。原則上一般動產的質押率不超過評估價的50%。

    2、應當綜合考慮質押權利的易變現性、發行單位的信用等級以及市場價格、商業風險、相關費用等因素，確定合理的權利質押率，并據此與質押人簽訂合同。原則上：

    (1)人民幣存款單的質押率不超過存款行確認數的90%，而辦理銀行承兌匯票，其質押率可達100%。

    (2)國家債券的質押率不超過90%。

    (3)金融債券的質押率不超過80%。

    (4)銀行本票和承兌匯票的質押率不超過90%。

    (5)非上市股份有限公司股份、有限責任公司股份的股權質押率不超過評估價值的50%。

    (6)倉單、提單的質押率不超過其項下貨物總金額的70%。

    (7)人壽保險單的質押率不超過出質時保單現金價值的90%。

    3、應當安排雙人對質押擔保進行調查評審和核押工作。

    (五)質押登記

    1、質押登記手續辦妥曰期不得遲于質押貸款的實際發放日期。

    2、以非上市股份有限公司和有限責任公司的股份質押的，應在5日內將股份出質記載于股東名冊，可申請公證機關公證。

    3、以商標專用權、專利權中財產權、著作權中的財產權質押的，其登記機關為國家工商局的商標局、中國專利局和國家版權局。

    (六)質押擔保的管理

    1、動產質押合同項下質物的權屬證書、發票、保險單證及其他相關資料正本經確認后，填寫移交清單并簽字蓋章后交出納入庫保管。

    2、以匯票、本票、記名股票、企業債券出質的，還應當要求出質人在出質權利憑證上正確背書記載“質押”字樣并簽章。

    3、在質押合同有效期內，應按貸后檢查間隔期定期檢查質物的管理和變化情況，并督促出質人按約定履行各項義務。

    4、質押貸款的貸后檢查主要內容同抵押貸款的檢查內容。

    (七)質權的實現

    基本上同抵押權的實現。

    三、保證貸款操作流程

    (一)保證人的資格

    1、具有代為清償能力的法人、其他經濟組織、自然人，可以作為借款人的保證人。其中其他經濟組織指依法登記并領取營業執照的獨資企業、合伙企業、聯營企業、中外合作經營企業等。

    2、原則上應當選擇代為清償能力強、信譽狀況好的法人為保證人。

    3、國家機關、學校、醫院、企業法人的分支機構和職能部門不能作為保證人。

    4、擔任法定代表人、董事或高管人員所在公司曾有過破產、逃廢銀行債務、拖欠銀行貸款本息等不良信用記錄的不能作為保證人。

    (二)保證人應提交的材料

    1、法人、其他組織為保證人的，應提交下列材料：

    (1)最近年度經年檢的的營業執照(必備資料)；

    (2)最近年度經年檢的組織機構代碼證；

    (3)法定代表人(負責人)身份證明及簽字樣本或印鑒(必備資料)；

    (4)經年審的貸款卡(無貸款的可不必)；

    (5)最近年度經年檢的稅務登記證；

    (6)企業章程；

    (7)經中介機構審計的上年度和當期財務報表(資產負債表、損益表、現金流量表)；

    (8)有必要提交的其他材料。

    2、有限責任公司、股份有限公司為保證人的，還要提交下列材料：

    (1)公司董事會或股東大會依據公司章程作出的同意提供保證擔保的書面決議；

    (2)公司董事會或股東大會依據公司章程作成的簽約人授權委托書及簽字樣本或印鑒。   

    3、承包經營企業為保證人的，還要提交發包人同意該保證擔保的書面文件。

    4、專業擔保機構為保證人的，還應提交下列材料：

    (1)中介機構出具的實收資本驗資報告；

    (2)一定數額的擔保基金存款證明文件；

    (3)同意提供該保證擔保的書面文件。

    5、自然人為保證人的，應提交下列材料：

    (1)保證人及配偶的有效身份證件；

    (2)保證人的居住證明(戶口薄)；

    (3)保證人財產及收入狀況證明(公務員)；

    (4)保證人及配偶同意提供擔保的書面文件。

    (三)保證擔保貸款的調查評審

    l、應當對保證人的主體資格、意思表示、授權情況以及其他相關文件進行審查，確定其真實性、完整性、合法性和有效性。

    2、應當對保證人的資信狀況、代償能力等事項進行審查評估，確定保證擔保的可靠性。

    3、應當對保證人的資產規模、所有者權益、已為他人擔保的余額、信用等級、現金流量、信譽狀況、發展前景等因素進行綜合考證。

    4、保證額度＝資產總額—負債總額一已為他人提供的各類擔保余額。

    5、保證人為村委會和村主任的，所保證擔保“三農”貸款中的種、養殖大戶、專業戶(如五鳳茶葉、馬站蘑菇、沿浦紫菜養殖、靈溪的西紅柿、養豬、農資(機具)經營大戶、龍港新美洲的蔬菜種植等等)，給予大力支持，扶持他們做大做強，發展新農村經濟，可適當放寬保證擔保條件，并且給予優惠貸款利率。

    (四)保證合同的訂立

    1、保證合同的訂立可以采取以下形式：

    (1)保證人與小額貸款公司簽訂書面合同；

    (2)保證人向小額貸款公司出具無條件、不可撤消、對主債務承擔連帶責任的保函；

    (3)保證人向小額貸款公司開立無條件、不可撤消、對主債務承擔連帶責任的備用信用證；

    (4)保證人向小額貸款公司出具無條件、不可撤消、對主債務承擔連帶責任的其他書面擔保文件。

    2、同一筆貸款有兩個以上保證人的，應當與保證人分別簽訂保證合同，或者是簽訂聯保協議。

    3、同一筆貸款既有保證人又有第三人提供的抵(質)押擔保的，應當分別簽訂保證合同和抵(質)押合同。

    (五)保證擔保的管理

    1、保證合同有效期間，應當按照貸后檢查問隔期，對保證人的資信狀況、償債能力及保證合同的履行情況定期檢查，督促保證人按照保證合同的約定按期提交有關材料并履行各項義務。

    2、應當檢查保證人是否發生下列情形：

    (1)財務狀況惡化或涉及重大經濟糾紛；

    (2)經營機制或組織結構發生變化，如承包、租賃、分立、合并、股份制改造等；

    (3)經營范圍與注冊資本變更、股權變動；

    (4)破產、歇業、解散、被吊銷營業執照等；

    (5)企業章程、法定代表人、住所、電話等發生變更。

    (六)擔保債權的實現

    1、借款合同到期、借款人未能按期歸還本付息的，除按規定向借款人催收外，還應當在合同履行期屆滿六個月內向保證人送達催收通知收，并取得回執。

    2、借款人和保證人均不履行責任的，在保證期間或訴訟時效內及時提起訴訟或申請仲裁。

    3、保證人拒絕履行法院已生效的民事判決或調解，應在六個月內向法院申請執行，以收回貸款本息。