“對萬科來說，這是歷史上的第二次股改。”昨日(1月21日)，在聯合深圳、北京、上海三地召開的新聞發布會上，萬科總裁郁亮如此說道。

    停牌超過20天后，萬科于1月18日正式發布“B轉H”方案，擬申請將已發行的B股轉換上市地，以介紹方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易。對于此次股改，郁亮信心滿滿，其表示，目前萬科的B轉H股已經是萬事俱備，只等股東大會、中國證監會和聯交所的批準。在當天的發布會上，《每日經濟新聞》記者獲悉，萬科并非有意借此次股改融資，而是希望借此增強B股的流動性，使得更多的境外投資者參與其中。

    對于境外投資者關注的渴求，是否意味著萬科有意借H股叩響海外市場的大門，在其即將進入第四個十年的這場變革，對萬科來說意味著什么？

    股改并非為融資/

    資料顯示，2012年萬科銷售額1412億元，再次榮登銷售業績冠軍寶座，但三季度末銷售凈利潤率為13.2%，比上年同期的14%下降0.8個百分點。同時，公司資產負債率升至79.4%，達到2005年以來的高位。

    對于負債率的上升，郁亮表示，實際上萬科有超過千億的預收款計入負債，這部分并無真實的償債壓力。“公司的凈負債率基本會保持在40%以下，目前是在37%左右，在同行業中是很低的。”

    郁亮稱，此次股改只是單純的一次轉板，并非出于融資的需求。“這個轉板的目的主要是增強B股流動性。它顯然不是一個為了解決融資而做的一件事。未來萬科B股轉H股之后，所有融資還是要按照監管要求和監管部門的程序來進行。”

     B股的發行更是讓萬科第一次直接與國際投資者、國際資本市場有了“親密接觸”。萬科集團董秘譚華杰告訴記者，在去年12月26日停牌之前，萬科B股總數13億股，占全部總股本11.96%。“目前市值應該在180億港元，排名所有B股中的第二位。而B股持有人主要是境外投資人，境外投資者B股持股比例超過95%，其中境外機構占比超過90%。這在B股當中也是最高的之一。”

    顯然，如果成功轉成H股后，境外投資者的交易環境將進一步被優化，這也是此次萬科轉股的一個目的。

    “B股轉H股方案之后，境內投資人交易權力會受到一定限制。但對我們來說這個問題影響比較小，因為我們B股95%都是境外投資人，B股轉H股后，他們不會受到影響，相反有一個更好的交易環境。”譚華杰稱。

    針對此次股改，萬科方面表示，為保護股東權益，此次“B轉H”過程中，萬科將安排第三方向全體B股股東提供現金選擇權。具體價格將在公司B股股票停牌前股票收市價基礎上溢價5%，即每股13.13港元。而此次關聯的第三方分別為：華潤、GIC(新加坡政府公司)以及高瓴資本。對于第三方的選擇標準，譚華杰解釋到，此次萬科從停牌到公布方案的時間并不長，所以在第三方的選擇上也沒有更多的時間去與機構洽談，“時間比較緊，又必須有較高的保密性要求的情況下，我們可選的范圍并不多。”

    之所以選定這三家，譚華杰稱，華潤是萬科一直以來的大股東，也是首先被考慮的；而GIC同樣也是長期合作伙伴，身為境外投資機構，對擁有H股比較便利的條件；此外高瓴資本也是以投資境內外B股為主的一家機構。

    譚華杰補充到，由于第三方提供的現金選擇權最高總數不會超過萬科B股總數的1/3，也就是說通過B股股東行使現金選擇權而導致第三方增持萬科的股份總數不會超過萬科總股本的4%，且這4%是由三家第三方共同提供，“肯定不會對萬科股本結構造成明顯的影響。”

    萬科的“出海計劃”/

    就在越來越多的房企開始“出海”之時，萬科的“國際化”似乎保守了許多。

    此次萬科謀劃“B轉H”，距離其收購香港上市公司南聯地產不到半年。而萬科這一系列的資本動作，也被外界解讀為急于打通海外融資平臺。

    在昨日發布會現場，譚華杰介紹，之所以會作出轉板的決定，是基于萬科即將在明年進入第四個發展期，“國際化戰略已經到了必須要提上日程的時間點。”

     2012年9月，萬科傳出消息稱，將在國外開發房產業務，并同時成立了中國香港管理部，及籌備設立美國業務推進小組。但在郁亮看來，這一切都只是嘗試。

    “‘國際化’不是我們第四個十年的標簽，國際化是萬科的探索和嘗試，主要目的我們是希望通過國際化提升萬科管理水平、提高我們對行業的認識，幫我們找到更多全球合作者，這是我們國際化目的之一。”郁亮告訴記者，在第四個十年，萬科仍然是以內地為主。

    而對于接下來的發展策略，郁亮提到，萬科將始終堅持城市圈帶發展模式，而非點狀發展。“所有三、四線城市的發展都是完全不一樣的，每個城市出現現在的格局一定有它的道理，對于萬科進駐的城市，我們會根據P(人口)I(基礎設施)E(就業)模型來進行判斷，如果這個地方有產業發展，就會有基礎設施投資，就業人口就會增加，這對于房地產市場是會起到穩定的支撐作用。”

    因此，即便是中國房地產進入到了下半場，郁亮也表示，萬科的策略還是一樣，“給普通人蓋好房子、蓋有人住的房子，這是第一個策略；第二，‘三不’政策仍然是我們策略，不囤地、不捂盤、不拿地王。”