萬科再刮"降價風" 能否吹出"金九銀十"?

2008年09月01日 11:46 來源：新華網姚玉潔

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·機構預測明日大盤走勢

    一舉一動都牽動業界神經的地產巨頭萬科，中秋前夕再度降價，選擇上海中外環的部分樓盤，降低總價10萬元進行促銷。盡管單價降價幅度不大，但這對于僵持已久的樓市，還是意味深長的一記推手。對于現金流日益緊張的開發商來說，能否在即將到來的秋季有效刺激成交、回籠資金，或許是決定他們能否安然“過冬”的關鍵一戰。

    鯰魚萬科上海發力  中秋促銷“直降10萬”

    在今年元宵節率先豎起“降價”大旗攪動樓市一池春水的萬科，中秋前夕在上海又一次吹響了打折的號角。

    8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下8個樓盤限時推出特價房源，更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬科喊出“直降10萬”的口號。

    在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，聞聲而來的看房者絡繹不絕。銷售人員向記者介紹，此次共推出60套特價房源，都是90平方米的精裝小三房，原來總價在130萬元至155萬元之間，如果當天簽約并在3日內付清3成房款，那么就可以享受總價10萬元的優惠。如果一次性付清房款，那么還可以在這個基礎上打9.9折。

    另一個位于松江區的樓盤白馬花園，銷售人員常小慧介紹說，這次共有80套房源參加特惠活動，最高折扣達8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價最低約為60萬元，現在最低50萬元就能買到；86平方米的“迷你情景花園”洋房，最低價從95萬元降至88萬元。

    事實上，早在8月16日，萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價降低10萬元的優惠推出。業內人士認為，由于臨近2010年上海世博會址，三林板塊去年漲勢過猛，今年價格出現回落是理性回歸。但總價高達10萬元的降幅，即使是少量房源，在這個敏感的時點，對市場而言也是一記重磅炸彈，可能加劇樓市分化。

    試探市場  “敲打”對手

    作為全國樓市風向標的上海，今年以來走出了異于全國的逆勢上漲、高位盤整格局。目前的情況到底如何？記者走訪發現，除了少數“特價房”，上海大部分樓盤并未出現傳說中單價直跌數千元的情況。各新開樓盤盡管推出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段，實質性折扣也只是在5%左右。萬科金色雅筑，139平方米的大三房平均單價在1.7萬元至1.9萬元之間，花園洋房每平方米價格也仍在1.7萬元至2.2萬元不等。其他著名樓盤如金地灣流域、大華錦繡華城、中遠兩灣城，盡管價格與前期相比有所下跌，但降幅并不明顯。一度被視為上海高檔樓盤降價標志的李嘉誠旗下“御翠豪庭”項目，在把靠近高壓線的房源降價出售、成功回籠資金后，每平方米售價重又回到4萬元以上。

    復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為，萬科拿出幾十套房源促銷“試探市場”的意味更濃一點：如果銷售良好，表明市場已能接受這個價格；如果市場仍無動于衷，則可能繼續降價。

    “萬科降價是順應大勢的聰明之舉，它將進一步分化市場�！币烧f，“實力較弱的開發商將受到較大沖擊，而實力雄厚的大開發商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發商�！�

    萬科8月5日公布的半年報顯示，去年底到今年上半年，萬科斥資超過25億元，在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個地產公司部分或全部股權。其中最新的一份協議簽署于5月份，受讓深圳易理房地產開發有限公司57%的股權。

    博弈仍將繼續  “金九銀十”恐難期

    而對于即將到來的樓市傳統銷售旺季，是扭轉頹勢絕地上演“金九銀十”，還是延續地量成交、重蹈去年覆轍，成為此刻開發商最關心的問題。

    數據顯示，上半年上海房地產銷售面積1228.91萬平方米，環比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環比下降22.4%。但房價仍然維持在高位，上海市統計局公布的數據顯示，上半年全市商品房銷售均價環比微漲0.4%。

    上海易居房地產研究院分析師楊紅旭認為，在市場普遍產生下跌預期后，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實質性的價格下降刺激剛性需求入市，“金九銀十”將很難上演。

    國家統計局公布的數據顯示，7月份國房景氣指數為102.36，比6月份環比回落0.72點，比去年同月回落1.64點，連續8個月出現回落。

    隨著9、10月份的到來，各大城市新增樓盤供應量都有所增加。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品。開發商只有給出實際的價格優惠，才能真正刺激銷售。今年樓市價格的回調，是對去年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利于房地產市場持續、健康、平穩發展。但房子不是股票，不會出現暴跌，當價格回調到一定的時候就會得到剛性需求的有力支撐�！�

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