房地產公司準備過“冬” 同擠發債獨木橋

2008年08月29日 09:29 來源：中國證券報萬晶

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·機構預測明日大盤走勢

    萬科(000002)近日對外宣布，發行不超過59億元公司債券的申請獲得證監會核準，并將繼續公告具體發行安排。今年上半年以來，在銀行貸款、股權融資遭遇阻力的情況下，發行公司債已經成為上市房企新的融資手段。

    房企頻發公司債

    統計數據顯示，繼今年3月金地集團發行12億元公司債后，證監會又密集批準了地產上市公司的發行公司債計劃，其中保利地產、新湖中寶、北辰實業和中糧地產已分別發行43億元、14億元、17億元和12億元公司債，公司債無疑緩解了房地產行業資金鏈緊張。

    招商證券房地產行業分析師賈祖國認為，目前發行公司債是地產公司較好的選擇，銀行貸款緊張，增發遭受阻力，想獲得資金支持只有選擇發債。

    中糧地產8月25日公告，10年期固定利率債券票面利率為6.06%。而目前商業銀行一年期貸款年利率為7.47%，五年以上貸款年利率為7.83%，公司債發行利率低于銀行貸款利率。

    某私募分析人士稱，公司債周期較長、利率固定的特性，在通脹持續的情況下成本更低，相對于銀行貸款使用也較為靈活。但賈祖國指出，加上發行費用和其他費用，公司債實際上并不比銀行貸款劃算。

    對于上市房企來說，股權融資曾經是其最好的融資和擴張方式，但市場的大幅度調整使得監管層和公司均不敢輕易行動。7月29日金地集團(600383)增發不超過7.2億股A股、總額不超過85億元的方案未獲證監會通過。業內人士認為，這可能與市場調整的大環境有較大關系。

    一些已經進行增發的公司，市場表現不容樂觀。冠城大通(600067)本月初以8.66元每股增發不超過1.2億股，作為主承銷商的中信證券由于余額包銷而持有了3191.17萬股，一躍成為冠城大通第三大股東，占有總股本的5.21%。而后，冠城大通的股價也迅速跌破了其增發價格。

    手握現金預備“過冬”

    Wind資訊顯示截至8月28日，按證監會行業分類法，已公布半年報的上市地產公司整體資產負債率達到63.57%，經營現金流量凈額合計為-275.54億元，而去年同期的經營現金流量凈額合計為-67.52億元。

    地產公司銷售情況也在今年上半年紛紛出現拐點。萬科半年報顯示，上半年實現銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%，但從其月度銷售數據來看，自6月起銷售面積及銷售金額出現同比連續下滑的情況，房地產業務的毛利率也下降了4.63個百分點。

    金地集團上半年銷量出現萎縮，銷售面積較上年同期下降11.97%。中糧地產上半年凈利潤只有1.01億元，同比下滑62.37%，預計今年前三季度凈利潤比上年同期減少50%-100%。

    由于形勢的不明朗，地產公司越來越重視現金儲備。萬科中報期末持有現金達到153.7億元，超過短期借款及一年內到期的長期債務總和。預收賬款達到265億元，占負債總額的35%。金地集團董事長凌克表示，截止到6月末，賬上現金余額約為73億元，現金儲備充足，尚有60億元銀行貸款授信額度未使用。

    在銷售回款和貸款日益艱難的情況下，公司債成了資金的重要來源，然而并非所有公司都能如愿。按照《公司債券發行試點辦法》，發行公司債的公司其債券信用級別須經資信評級機構評級為良好；最近三個會計年度實現的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息；本次發行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產額的40%。規模較小、經營不規范和非上市公司都很難獲得發債融資的機會。

    有房地產行業分析師表示，發行公司債幾乎成為龍頭上市公司的“特權”，盡管會增加公司財務負擔，提高負債率，但在目前市場形勢下，能夠獲得資金補給安全“過冬”才是最重要的。

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