系金茂舉報？

　　近日，據(jù)界面報道，杭州市拱墅區(qū)綠城建發(fā)·沁園二期的46位洋房業(yè)主，接到了銷售的退款通知，業(yè)主稱每平方米退2000多元。網(wǎng)友紛紛表示，竟有這種好事。據(jù)報道，退款或是相關單位的指導行為。銷售顧問稱，是沁園項目原來在房管局的備案價搞錯了，就退二三十萬元，不會退很多。

　　時間財經致電該項目銷售電話，對方不予置否，對同類型還處于待售階段的后續(xù)樓房售價，銷售稱“等房管局定價”。杭州房管局物業(yè)監(jiān)管處則未接聽電話。有傳聞，此次綠城建發(fā)·沁園退款是金茂與相關單位溝通的結果，時間財經致電金茂置業(yè)（杭州）有限公司截至發(fā)稿時間未獲得回應。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英對時間財經表示，對于已購房退房款的事情在市場上比較罕見。此事件的發(fā)生是被同行舉報導致的行業(yè)潛規(guī)則，相關部門只能被迫強制性退款。這一方面反映出限價在當?shù)乇容^嚴格，未來突破較為困難；另一方面有了此案例的存在之后，可能會引起更多的房企效仿，蝴蝶效應隨之而來。

　　據(jù)稱有杭州開發(fā)商表示，“以后漲價就不要想了，能出貨的趕緊出貨”。論壇里網(wǎng)友也議論著“吃到肚子里也讓你吐出來”“踐踏出貨”。

　　有意思的是，8月末，杭州星橋的某樓盤2.7萬人參與搖號創(chuàng)下杭州搖號新紀錄，152人搶1套的刺激消息還余音未消。還有樓盤在醞釀的沖破“3萬人搖”。杭州的自媒體也在統(tǒng)計著，杭州的十二三個“萬人搖”。

　　對此，杭州某中介平臺店長告訴時間財經，杭州現(xiàn)在除了紅盤、一手二手到掛比較嚴重的區(qū)域和地段非常好的樓盤，其他樓盤普遍賣的一般。最關鍵的信息是，目前二手房掛牌量在增加，此前進場的大批投資客，現(xiàn)在把房子拿出來賣了，庫存量較大，“現(xiàn)在消費者選擇空間多，價格就要下來了。”

　　共退款1833萬難保本

　　其實早在7月，杭州樓市曾傳出沁園二期高層退差價的消息，要把二期高層漲價的4500元/平方米退給業(yè)主。直到8月9日沁園領出最后一批高層預售證，均價仍然維持在54000元/平方米，傳言才打破。

　　此次“洋房”被退款，據(jù)稱是因為樓房共8層，并不滿足洋房為6層及以下的規(guī)定，應該稱之小高層，但沁園在按洋房的價格在賣。杭州的樓盤通常是高層和洋房的價格比為1：1.2。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，沁園的高層均價54000元/平方米，小高層均價63600元/平方米，高層：小高層=1:1.17。

　　對于退款金額，目前多出來源表示每平米退款約兩千。時間財經查閱透明售房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，目前沁園被退款的5、6棟小高層的一房一價已經更改，改后均價約61200元/平方米，比之前63600元/平方米的均價低了約2400元/平方米。

　　根據(jù)沁園5、6號樓銷售公示顯示，46套小高層可售總面積約7638.87平方米，每平米平均退2400元，沁園這次總共要退款約1833萬元。據(jù)一房一價顯示，其中最大的戶型為304.6平方米，即可拿到約73萬元退款。

　　沁園的小高層除了退款的5、6號樓外，還有1-4號樓待售，該4棟樓建筑面積約1.6萬平方米，若比照5、6號樓的均價61200元/平方米計算，該4棟樓又將縮水3840萬元。因此，沁園此次6棟小高層總貨值將縮水5673萬元。

　　對此，有網(wǎng)友在論壇表示是好事，也有網(wǎng)友稱“講道理，現(xiàn)在好多九層十層的房子都是按洋房批的，都得退錢了？”還有網(wǎng)友調侃，“金茂不想在杭州好好混了”。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英稱，對于相關業(yè)主來說，短期內是利好的，但后期項目質量是否按照合同交付有待觀察。

　　畢竟，綠城建發(fā)在2017年初拿下申花板塊的這塊地時，成交樓面價為40766元/平方米。此前新京報援引杭州業(yè)內人士暗示，作為高價地，沁園初次開盤49500元/平方米的售價均價顯然是賠本的，假如加推不漲價，后期開發(fā)商事實上很難收回成本。可見退款之后，綠城沁園能否保本還是個問題。

　　金茂被牽扯其中，也早有傳聞。恩怨源于年初，綠城沁園二期開盤，銷售均價為54000元/平方米，較去年年底首次開盤每平方米漲價了4500元。當時作為杭州年后的第一個漲價樓盤，業(yè)內都認為綠城沁園的開盤是一個風向標，杭州限價的大門從此被踹開。

　　可見的是，隨后開盤的融信萬科古翠隱秀和融信遠洋厘望都按照5.4萬元/平方米的高層均價獲批。5月，沁園又拿到了此次涉事的5、6幢“洋房”預售證，主力戶型160-180平方米，均價為6.36萬元/平方米，裝修標準6000元/平方米。

　　然而，與沁園同屬杭州申花板塊的首開金茂府，5月領出一批疊排房源預售證，單價區(qū)間6.2-7.3萬元/平方米，裝修標準6000元/平方米。共69套，戶型建筑面積段約198-213平方米。可見綠城建發(fā)·沁園的“洋房”均價高出金茂府疊排的最低價。

　　7月，金茂府領出的高層預售證，單價竟仍然被限制在4.8萬元/平方米，與其8個月前的開盤均價持平。遠低于2月份領證的綠城沁園。為此，一度傳出“金茂舉報批復預售證的相關部門”，隨后金茂否定該傳聞。值得一提的是，金茂此前的拿地均價3.3萬元/平方米，遠低于綠城的4.8萬元/平方米。

　　杭州房價曾全國領先

　　不同于今年早些時候的“萬人搖號”再現(xiàn)，二手房成交量攀升等熱鬧場面，在多次限價、限售的約束下，杭州房地產也呈“入秋”之勢。

　　9月10日，杭州集中出讓11宗地，其中包含六宗涉宅用地和五宗商地，六宗涉宅用地均為限價房，總成交價106.02億元。此次土地出讓普遍表示出杭州的土地市場也在降溫，尤其是被金隅拿下的筧橋地塊，位置就在璟宸府邊上，但表面地價比璟宸府便宜了7000元/平方米左右。即使將10%的公租房配建要求折合成地價，筧橋地塊的實際樓面價特在2.7萬元/平方米，仍比璟宸府的樓面價便宜約4000元/平方米。

　　諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，8月杭州市新房成交量僅9133套，自今年3月以來，月成交套數(shù)首次跌破萬套。

　　與此同時，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示8月杭州市區(qū)新增住宅供應10422套，創(chuàng)下今年以來的單月供應新高，這也是到目前為止，今年唯一一次單月供應量破萬套。

　　這說明房企的推盤節(jié)奏加快了。譬如融創(chuàng)臻藍府，一個月內兩次領出預售證。明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強告訴時間財經，目前全國性的“金九”大概率會成色不足，就看誰能收割得快了，杭州市場也不例外。

　　二手房市場也呈現(xiàn)同樣的情況。錢江晚報引用我愛我家數(shù)據(jù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，8月杭州有一半?yún)^(qū)域的二手房成交量下滑10%至20%。成交量下滑的同時，二手房的掛牌量卻在持續(xù)上漲。到8月底，杭州二手房掛牌量已經突破8.9萬套。浙江中原地產首席分析師荊海燕公開表示，隨著二手房掛牌量的持續(xù)增高，二手房價格下調是必然的，但不會出現(xiàn)去年下半年那種斷崖式的情況。

　　對于杭州的樓市，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛曾公開表示，杭州市區(qū)8289平方千米，是深圳的4倍多，杭州常住人口不到一千萬，屬于既不缺地也不缺房子，房價在很大程度上不取決于供需關系，而是取決于貨幣量和人們的預期。

　　至于預期，杭州承辦下一屆亞運會，加上人才引進，財產導入步調加速，都給杭州市場帶來更大的信念。但艾振強認為，杭州在傳統(tǒng)二線里面或者說現(xiàn)在所謂新一線里面，確實非常強，但也有些被吹得過頭。

　　值得注意的是，《2010年中國城市房價排行榜》曾顯示，杭州市房價躍居榜首,新房均價達25840元/平方米，創(chuàng)歷史最高，北京市則以22310元/平方米位于第二。“那時杭州房價比深圳還高，最后就比較慘了，跌下來多年趴地板上。”

　　艾振強稱，亞運會一方面基于杭州更好的期許，同時，相關部門為了亞運會建設的資金花銷，在土地出讓方便較為積極。數(shù)據(jù)顯示，杭州多年土地出讓金排名全國第一，今年上半年杭州土地出讓金額高達1375億元，雖然次于2018年同期的1420億元，但仍然領跑全國土地市場。土地的供應其實可以平衡需求，抑制房價。（北京時間財經 陳世愛）