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房地產信托基金悄然醞釀或將成市場追捧對象

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關閉窗口】 2008年02月27日 08:00

陸昀

    由于銀監會自去年開始對房地產貸款額度加以嚴格限制，房地產公司融資受限，房地產信托基金（REITs）作為一種融資模式再度被業界關注。盡管目前針對房地產信托基金的相關法律還在征求意見階段，但近期，國內各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產信托基金。擁有大量資金的保險公司由于不能直接投資房地產信托基金，也采用參股基金的方式投資房地產信托基金，海外資金也在去年底更為熱衷地投向房地產基金，房地產信托基金悄然醞釀。

    據全球最大的商業房地產服務公司世邦魏理仕透露，近來，前往該機構咨詢并洽談房地產估值業務的海內外信托基金機構明顯增多，其中準備做股權投資型基金和私募基金的比較多。由于自去年起，中國政府對房地產宏觀調控力度加大，房價飛漲的一線城市銀行房貸規模增長幅度進一步萎縮的利空，令專業基金投資機構愈發活躍，而二三線城市較大的物業增值空間吸引了更多的境外投資人。

    近幾年，國內的房地產企業已逐漸對房地產信托基金（REITs）有所認識，大中城市中一些實力較強的開發商基于對金融及房地產市場發展的良好預期，已經在有意識地做優質持有物業，準備在今后以REITs的方式從金融產品市場獲得長久收益。應該說，這為目前出現的許多準REITs信托理財產品提供了良好的目標項目。另外，在緊縮政策下，除中小房企資金緊張，不少大型房地產公司也因持有大量土地存在資金短缺的壓力，急于尋找銀行貸款以外的融資渠道。

    與此同時，新的《信托公司管理辦法》出臺后，更加嚴格規范的管理迫使信托投資機構急需依托信托平臺長線發展的業務突破。而房地產信托基金方式將成熟物業穩定租金收入作為基礎資產，通過信托產品設計實現信用、收益和風險的結構化安排。在信用方面，投資者對資金使用者的信用依靠由過去的籌資企業轉變到直接產生現金流的基礎資產上面，可避免該企業其他負面信用因素對投資者的影響。在收益上，投資者投資收益的期望直接與當初測算預計的租金收入掛鉤，避免了以往信貸融資受不合理成本支出的影響。同時在風險方面，投資者對資金回收的風險擔心主要關心租金收入的基礎資產是否如期穩定，而不用擔心企業經營中非基礎資產的影響。另外，界定為信托財產的租金收入受到法律獨立性的保護，由信托專戶管理，能夠避免第三方的追償。這些要求借用目前的信托平臺已經可以運作了。而資金充盈的銀行對審慎、合規運作的房地產信托投資基金也有很強的買單意愿。盡管目前相關的配套政策還不完善，但各信托機構都十分看好未來房地產信托基金市場的前景，并開始謹慎運作。據了解，北京國投和上海國投目前已經采用股權投資方式做成了幾只房地產信托基金。聯華信托正加緊備戰房地產投資信托基金，

    預計在今年上半年推出REITS產品。荷蘭國際投資管理公司（ING）此前也宣布成立了房地產基金，將分散投資于一系列以房地產為主要收入來源的房地產股票和房地產信托基金（REITs），其中部分資金將投資中國內地房地產市場。新加坡凱德置地、美國的EI、藍山等機構也以私募股權投資基金方式進入中國房地產行業。

    盡管專業投資機構對房地產信托投資基金躍躍欲試，去年12月，信托公司集合資金信托計劃中投向房地產領域的規模占比由11月的2％躍升至43％。但據有關統計，在2007年發行的587個信托中，不動產信托只有53只，占比9.03％；集合信托融資金額為845億元，不動產信托融資115億，占比13.6％。全國全年房地產投資額大致為2.528萬億元，其中，來自不動產信托的投資占比為0.46％。在信托業務中，房地產信托比重還很少。這主要由于缺乏與REITs產品相配套的稅收、登記等政策。

    北京國投有關人士認為，房地產信托投資基金產品存續期長，能夠保證規模和收入的穩定，同時也符合有關部門創新發展方向。同時，采用REIT s，投資機構將選擇高水準的物業管理企業以保證投資項目的升值，促使房地產市場長遠良性發展。但目前我國缺少對固定資產“名義持有人”免稅的相應政策，另外，現在對信托業務中的資產轉移需要交納高額的交易稅費，沒有信托財產登記政策的保證，集合信托由于缺少證券化政策支持，采用的合同資產買賣無法實現資產的憑證化，信托投資基金存續期滿或市場出現震蕩如何贖回的問題，更是目前業界亟需解決的政策問題。

    據了解，目前信托投資機構設計房地產信托投資基金大多選擇單一的機構投資者，以規避現有最高50單的政策限制。并采用股權型投資基金，規避銀行投資房地產的貸款限制和產權過戶矛盾，面向房地產企業多個項目的打包資產，規避了單個項目面臨的贖回問題。由于受到制度、政策的限制，很多信托產品只是采用了REIT s某些局部要素的準REIT s，而難于作成標準的REITs。

    很顯然，要讓房地產信托投資基金健康長遠的發展，除市場各方的推動，還有待于政府從政策上將房產證券化的瓶頸打開。據悉，銀監會正在擬定REITs的管理辦法。業內人士普遍認為，房地產信托投資基金的春天已經走近，今年房地產信托投資基金將會成為市場追捧對象。

來源：中華工商時報

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