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加息后房貸負擔上升有限不必急于提前兌現國債

2007年03月19日 07:35

    中國人民銀行宣布，自2007年3月18日起，一年及以上期的存貸款基準利率分別上調0.27個百分點。其中，一年期存款基準利率由現行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率由現行的6.12%提高到6.39%。而五年期貸款基準利率則由現行的6.84%上調至7.11%。此番利率調整，對百姓方方面面的生活將帶來哪些影響？我們又該如何應對？

    房貸負擔上升有限

    對很多供房族來說，此次加息，最大的影響將是房貸月供有所上升。根據個人房貸一般的合同約定，加息后，從3月18日起申請的新房貸，將按照新利率執行，而老房貸則從2008年1月1日起上調利率。但也有部分銀行與客戶合同約定，將從加息的下月1日起，新老房貸均執行新利率。

    由于大多數房貸年限都在5年以上，因此記者請銀行人士以5年以上期貸款為例計算了月還款額的變化。

    加息前，5年期以上的基準利率為6.84%，個人能享受到的最優惠利率為“八五折”的5.814%，加息后，基準利率調整為7.11%，優惠利率也相應調整為6.0435%。

    銀行房貸經理按等額本息法(即每月還款額固定)算了一筆賬：20萬元商業貸款20年還清，如果均執行基準利率，加息前后的還款額分別為1531元和1564元，每月增加33元；如果執行優惠利率，則調整前后月供分別為1411元和1438元，每月增加27元。

    用足公積金貸款額

    由于央行目前尚未對公積金貸款利率作出調整，因此使用公積金貸款的供房族，月供負擔暫時不會加重。但銀行人士表示，根據去年8月18日加息的“經驗”，央行在宣布加息的次日，上調公積金貸款利率0.18個百分點，因此也不排除央行近日上調公積金貸款利率的可能。

    目前五年以上期公積金的貸款利率為4.59%。隨著央行此次加息，二者之間的利差進一步加大，5年期以上貸款的利差目前已達2.52個百分點。因此，專家建議，如果是有公積金的購房者，在貸款購房時應當用足公積金貸款額度。

    對于采用商業貸款買房的客戶，如果手中資金較為充裕，提前還貸是個不錯的選擇，而且從前幾次加息的反應來看，幾乎每次加息都會刺激購房者提前還貸的沖動，引發提前還貸潮。

    但銀行人士建議購房者，以下兩類人不要盲目提前還貸。第一類，貸款年限所剩不多。市民申請房貸時，選擇最多的是等額本息的還款方式，貸款計息前多后少，所以越到最后幾年，所剩利息越少，所還款項主要是本金，提前還貸意義不大。第二類是目前有更好投資渠道的市民，就不必急于還貸，如果片面追求提前還貸，就會犧牲其他方面的消費甚至錯失其他的投資機會。

    從去年4月開始，央行已三次加息。5年以上期貸款基準利率也從6.12%調整至目前的7.11%。在不到一年的時間內，房貸利率累計已上漲0.99%。理財專家認為，由于加息預期依然存在，再加上銀行對固貸產品的不斷創新，固貸產品的優勢開始不斷顯現。因此有強烈加息預期的購房者，不妨考慮選擇固定利率或組合利率房貸產品，用以規避未來的利率風險。

    股民可考慮短期出局

    央行此次選擇在周六突然加息，對很多股民和基民而言，下周股市如何變動，手中持有的股票和基金如何操作，成為他們迫切關注的問題。

    對此，合肥湘財證券的業內人士表示，此次加息，短期內將會對市場帶來一定的沖擊，尤其是受加息影響較為直接的房地產、商品零售等板塊。但由于本次加息主要針對流動性過剩而非股市，并且加息早在市場意料之中，因此，這次間接性利空并不會影響市場的長期趨勢，股民不必過于恐慌。

    不少業內人士認為，此次加息總體對股市影響不大。但短期內將會給A股帶來不好影響，因為A股已經盤整很久，正在處于向上與向下的方向性突破口，加息使向下突破的可能性加大。

    業內預計，下周初市場可能會出現一定振蕩。因此上述人士建議投資者，不妨短期出局回避壓力，中長期仍可繼續操作。“如果大盤在下周出現急跌，此后可能會迎來又一波的反彈行情，因此把握急跌之后的入市時機也不失為明智之舉。”

    存款不可盲目轉存此次央行加息，除活期存款利率外，其余各檔次存款利率均有所上調。銀行的工作人員算了一筆賬：加息后，1萬元三年期定期存款可多得利息64.8元；1萬元五年期定期存款可多得利息108元。因此不少“精明”的儲戶都會想到，去銀行辦理定期存款轉存業務。

    不過專家提醒廣大儲戶，定期存款一旦轉存，從以前的存入日到轉存日這段時間的利息將按照活期利率計算，轉存日之后才按照新的定期利率計算。如果轉存造成的利息損失大于新利率帶來的收益，或基本持平，客戶就沒必要去銀行“折騰”自己的存款了。銀行理財師作了一番精確的計算：如果一年期、三年期和五年期定期存款存入銀行時間已分別超過54天、163天和284天，就不應再辦理轉存，否則不劃算。

    別著急提前兌現國債

    憑證式國債有“金邊債券”的美稱，一直受到穩健型投資者的追捧。但加息的消息一出，不少人想到，手中的國債要貶值了，是否該提前兌現？銀行的理財師說，存款基準利率上調后，國債收益率也將水漲船高。投資者最好靜觀其變，不要盲目決策。

    理財專家建議，投資者提前兌付國債面臨兩大損失：一是要被扣除國債票面金額0.1%的手續費，二是要按照活期利率計算收益，購買夠半年不足一年按0.72%付息，滿一年按1.6%付息，而不能獲得購買國債時所約定的收益。

    而即使此次加息，相比之下，國債的實際收益率還是高于同期存款利率的。譬如，不久前發行的今年首期憑證式國債，五年期的利率為3.81%，持滿5年收益為1905元，雖然加息后的5年期存款利率為4.41%，但扣除20%的利息稅后，五年實際收益為1764元。因此專家建議，國債暫時不要提前兌現為好。

來源：中安在線

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