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在前期一直充當“空軍司令”的房地產股昨日突然強勁走高，招商地產（000024）、國興地產（000838）、綠景地產（000502）、冠城大通（600067）等漲幅居前，從而使得地產指數成為昨日牽引大盤震蕩盤升的強勁引擎。那么，這是否意味著房地產股已擺脫前期下跌的陰影而步入震蕩盤升的大道呢？
匯率新高+相對底部
對于房地產股來說，前期的持續調整主要由于從緊貨幣政策以及相應的房地產調控政策，尤其是關于第二套住宅的統一界定，直接成為房地產股在前期急挫的誘因。因為這意味著炒房一族或將退出購房大軍，從而使得房地產行業的需求在短期內將受到一定的影響。與此同時，媒體關于深圳、廣州等房地產一線城市房價下調的報道更加劇了各路資金對房地產行業未來的不良預期，所以，資金減倉壓力陡增。
不過，隨著房地產股的持續回落，也面臨著較大的反彈動力，一方面是因為房地產股在近兩個月來的跌幅超過20%以上，招商地產等個股的跌幅甚至接近腰斬，存在著較大的反彈動能。另一方面則是因為下跌途中幾乎無像樣的反彈，這樣就使得做空動能相對衰竭，已有構筑底部的趨勢。故此時，只要略有反彈誘因，就會使得房地產股出現強勢彈升行情。
人民幣匯率迭創新高此時對房地產板塊形成了較大的題材刺激，人民幣兌美元匯率近期持續突破7.36、7.35、7.34元的重要關口，在昨日更是單日飆升219個基點，突破7.31元的整數關口，達到7.3079元這一匯改以來的新高點。人民幣的強勢給市場帶來兩大積極信號：一是再度加息的空間相對有限，因為每一次加息均強化人民幣利率優勢，從而推動著人民幣升值速度的提升；二是人民幣資產股的做多動能會因為匯率新高而不斷蓄積，終于在昨日出現了突破的態勢。海外市場經驗顯示，本幣升值必然會帶來本幣資產價格的上漲，所以，人民幣匯率的急劇升值，必然會給人民幣資產的房地產股注入強勁彈升動能。
另外，還有一個不可忽視的因素。媒體報道稱，在10月份，由于機構資金看好房地產股在08年的業績增長，因此紛紛加倉。但想不到的是，11月、12月，關于房地產調控政策頻頻出臺，使得機構資金加倉步伐陡然凌亂起來，最終形成多殺多的慘局。不過，隨著房地產市場氛圍相對改善，機構資金的生產自救欲望也相對強烈。更何況，時近年底，機構資金做市值的沖動也存在，所以，不排除這些被套的機構資金利用人民幣匯率迭創新高而自救的可能性。
兩大優勢拓展上升空間
當然，房地產股的強勢更來源于基本面的優勢。
首先是房地產行業未來景氣周期的延續。近期房地產價格波動在影響著市場對房地產行業的未來預期，但調控并不是要摧毀房地產行業，而是使得房地產價格漲幅趨緩，與當前經濟實力相匹配而已。更何況，房地產行業的剛性需求仍然存在，每年數百萬大學畢業生就是未來房地產市場潛在的需求者。但土地供應則不可能無節制地敞開供應，因此房地產價格的上升通道依然是可以預期，只不過上升通道在調控政策的牽引下，可能會變得平緩一些罷了。
其次是房地產行業上市公司在08年業績的高增長。大型房地產項目的運作周期一般在二至三年，也就是說，在07年銷售的房產是07年的售價，但是土地價格卻是05年甚至是04年的，這就隱含著房地產股07年三季度的預收款一旦結算成主營業務收入，其匹配的土地成本可能是05年甚至是04年的，既如此，毛利率或將超出市場預期。在此影響下，房地產類上市公司在08年的業績可能超出市場預期，進入集中釋放的階段。
積極低吸兩類個股
故筆者認為房地產股在本周四的反彈，可能并不是簡單意義的反彈行情，極有可能是由此為起點，產生一輪年報業績浪的預期行情。房地產股在未來一段較長時間內或將反復震蕩走高。因此，建議投資者重點關注房地產股的投資機會，就目前來看，下列兩類個股可予以跟蹤。
一是獲得土地儲備能力較強的公司。對于地產股來說，土地儲備關系到地產股的可持續發展。因為地產股只有持續獲得土地儲備，才能持續開發土地項目，獲得利潤以及可持續成長的能力。這其實也是萬科A、保利地產（600048）、招商地產、華僑城、金地集團（600383）等優質房地產股持續獲得主流資金青睞的原因，他們有持續拿地的能力。而土地儲備的增加也與集團公司注入優質資產存在著極大的聯系，因此，具有整體上市預期的地產股也可有不俗的表現，故中航地產（000043）、香江控股（600162）、華業地產（600240）、億城地產、蘇州高新（600736）、廣宇發展（000537）等地產股也可跟蹤。
二是從預收賬款的角度，因為房地產業經營的特征，商品房只有達到竣工結算標準時才結算利潤，但在竣工結算前就開始銷售，體現在會計報表中就是預收賬款。所以，預收賬款越多，未來的主營業務收入就越高。因此，三季度季報中的預收賬款越多的地產股，隱含著來年業績大幅增長的動能，尤其是每股預收賬款(預收賬款/總股本)越多的個股，他們在來年的業績飚升的概率就大增，因此，新城B、深振業、大連友誼（000679）、深長城、廣宇集團（002133）、億城股份（000616）、銀基發展（000511）等預收賬款多的地產股可跟蹤。
作者：秦洪
（來源：渤海投資）
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