馬上有房

　　抵押兒子房產成本較高 父母與兒聯名購房再除名費時稅高

　　貸款買房 途徑調查

　　昨日，讀者劉女士（化名）向本報來信稱，想為已年滿18歲的兒子購買一套商品房，但家庭仍有一定的資金缺口，不知道能否以父母的名義向銀行申請貸款？應該如何操作？

　　昨日，記者咨詢了多位業內人士，由于劉女士的兒子還沒有收入來源，因此無法直接向銀行申請房貸，但可通過三種方式間接貸款或以聯名購房的方式進行操作。

　　記者了解到，劉女士已有一套房產，目前兒子沒有收入來源，而劉女士名下沒有貸款記錄，且有一定的還款能力，因此劉女士希望能通過自己幫兒子還款的形式貸款買房。

　　目前，該房產的總價為300萬元，劉女士的資金缺口約100萬元。

　　讀者來信

　　以18歲兒子的名義買房，能貸款嗎？

　　信件中，劉女士表示，她想給已年滿18歲的兒子買套房子，但是不知道能否向銀行申請貸款。

　　昨日，本報記者咨詢了多位業內人士得知，劉女士的情況大概可有以下三種方式解決。

　　方式一 父母申請貸款 兒子房產做抵押

　　優點：操作性強

　　缺點：成本較高

　　由于劉女士的兒子還是學生，沒有收入來源，無法向銀行申請房貸。昨日，某股份制銀行個貸業務負責人陳先生（化名）建議劉女士可將兒子的房子抵押出去，以父母的名義向銀行申請抵押貸款。

　　“只要是孩子滿了18歲，就可將房產抵押用父母的名義做抵押貸款。”陳先生表示，目前，抵押貸款的申請期限一般可以去到10～15年，且最高可以貸到抵押物的七成。“但是抵押貸款還有一個面積條件，也就是說，還要看劉女士購買房屋的面積大小，如果只有50平方米，則只能按照抵押物面積最高每平方米貸款5000元的限額來算，最多能貸25萬元。”陳先生表示。

　　但是需要注意的是，對于目前來說，由于額度緊張，銀行的抵押貸款一般利率都需要上浮30%～50%。“和一般的首套房貸相比，成本會高很多，且還款壓力也大很多。”陳先生說。

　　以貸款100萬元為例，貸款期限10年計算發現，如果按照目前首套房貸的普遍基準利率，每月等額還款額為11380元，總共支付的利息為365630元，如果按照抵押貸款利率上浮30%計算，每月等額還款額為12409元，總支付利息額為489112元，利息相差近13萬元。

　　方式二 與孩子聯名購房 貸款還完除名

　　優點：適用面廣

　　缺點：費時長稅費高

　　如果孩子還在上學，又沒有兼職等收入來源，業內人士表示，只能先用父母和孩子聯名貸款的形式實現給孩子買房的目的。

　　但這種操作方式首先會擠占父母的一個購房名額，且只能按照二套房的方式貸款。對孩子來說，只能獲得一部分房屋產權，必須等到貸款還清，才能夠進行除名操作。

　　記者以劉女士和兒子進行聯名購房貸款計算，由于劉女士名下已經有一套房產，按照目前二套住房首付七成的規定，300萬元的房產需要首付210萬元，僅能貸款90萬元，和100萬元的房款缺口相比，還有10萬元的差距，需要向親戚朋友拆借或者采用其他方式周轉。而目前普遍二手房貸上浮20%左右，相對來說，未來還款的壓力介于前兩種貸款方式之間。

　　匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示，即使是未來還完貸款后，將父母的名字除名，也要按照轉讓或者贈與的方式負擔相應的房產份額轉移的稅費。至于具體稅費多少，要依照屆時的政策規定而定。按照現有的政策，直系親屬之間，若開具詳細的親屬證明，在房產贈與方面，只需要繳納相應的契稅便可。目前，契稅大約為總房款的1%~3%之間。

　　方式三 孩子有收入 父母做擔保人

　　優點：成本較低

　　缺點：適用面窄

　　“如果孩子已經工作，或者有兼職收入，是可以用孩子的名義進行貸款的；但如果收入不高，可以讓父母作為擔保人進行貸款。”大源按揭負責人鄭大源告訴記者，如果孩子能夠在兼職的單位擁有一份收入證明，并有一定的銀行流水，同時提供父母的收入證明、銀行流水等相關資料，便可以辦理這類貸款。

　　記者了解到，在實際操作中，只要孩子年滿18周歲，便可以按照獨立家庭進行計算房產，劉女士的兒子目前名下無房，如果使用這種操作，可以保證按照首套房的貸款成數和利率進行計算，相對來說，首付和房貸利率的成本都較低。

　　按目前首套房貸款基準利率來計算，以貸款100萬元為例，貸款期限10年計算發現，如果按照目前首套房貸的普遍基準利率，每月等額還款額為11380元，總共支付的利息為365630元。

　　不過，鄭大源表示，這種貸款方式僅適合孩子已經有自己收入的情況，而如果父母自己的收入也不是很高，本身就背著房貸，或者是此前的銀行征信不好，此次為子女做擔保人來貸款，獲批的可能性相對會比較小。而莫靜提醒，不是所有銀行都受理這種類型的貸款，只有部分銀行會愿意受理，在選擇貸款銀行的時候應該多加了解，免得走彎路。

　　此外，由于是走商業貸款的流程，因此在目前“錢緊”的時間段，放款的時間會相對較長。