中國經濟網北京9月4日訊 近日，國土部下發了關于開展農村集體經營性建設用地流轉的通知，隨后資本市場立即響應，眾多“土改”概念股紛紛大漲。其中，因為海南和溫州第一時間出臺了相關方案，而導致兩地個股成為本輪炒作的“領頭羊”。多位專家表示，新一輪“土改”將大力推動農村土地向城市的供給，同時也將配合城鎮化激發眾多行業受益。

　　“土改”政策激發資本市場樂觀預期

　　近日有媒體報道，農村土地改革進程的重要文件已下發至河北、遼寧、吉林等18個省市，按照文件要求，被確定的28個試點市縣將于今年8月至9月正式啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉，原則是“不突破現有土地利用政策、土地使用標準”等法律法規的規定。用途方面，規定流轉土地不得用于商品住宅建設。另外，海南省國土環境資源廳研究制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》，現已上報海南省政府審議，該辦法對經批準納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，并用于旅游、農貿市場、標準廠房等非農業建設。

　　受此影響，土地流轉概念股從本周一開始即表現出強勁升勢，昨日更是包括豐林集團（601996）、海南橡膠（601118）、輝隆股份（002556）、羅頓發展（600209）、永安林業（000663）、亞盛集團（600108）、北大荒（600598）、羅牛山（000735）等10余只個股漲停，其他相關概念股也出現較大幅度上漲。

　　據權威人士向中國證券報透露，農村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。在11月召開的中共十八屆三中全會之后，土地制度改革有望得到進一步推進，但可能不會突破現有法律框架。

　　業內人士介紹，農村土地確權工作包括農村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至去年底，全國農村集體建設用地所有權累計確權登記發證約620萬宗，發證率達94.7%，部分地區已全部完成。

　　一位接近國土資源部的人士向上證報表示。據了解，由于各地情況不同，農地流轉的試點不會是“一刀切”，而是“自下而上”的改革路徑，將由地方試點突破來推動土地流轉的全面推開。中國社科院農村發展研究所宏觀室主任黨國英認為，這項改革將提高農民土地財產權強度，有利于延長土地租期，調動農業大戶的投資積極性。

　　招商證券研究報告指出，農村經營性建設用地使用權流轉的加快推進，預示土地制度改革號角吹響。此前，城鎮化規劃遲遲未能出臺使得地產股存在一定補漲需求，而本輪土地流轉改革可能使相關公司因大量土地價值重估而受益，并昭示地產調控向增加供給方向推進，農民進入城市將進一步催生大量需求，并建議投資者關注擁有大量土地資源的上市公司。

　　資產重估推動概念股大幅上漲

　　對于“土改”政策所引發的相關概念股炒作行情，業內人士認為，新一輪土地改革的核心是打破土地二元結構限制，進一步推進農村土地改革。短期來看土地資源較多的企業有望迎來資產重估機會；而隨著農地流轉規模擴大，農業服務、城鎮化建設及綠色環保產業等都可能受益。

　　中國證券報報道，在城鎮化的推動下若土改制度出現突破，短期來看三類擁有土地資源的企業有望迎來新一輪資產重估。

　　一是受益集體用地流轉放寬，擁有農地、林地儲備的企業。據了解，亞盛集團現有授權經營的土地面積342萬畝，其中耕地面積47.5萬畝，宜農未開墾土地近48萬畝，牧場面積185萬畝。業內推測，未來集團所屬的6個農場總計315萬畝土地(其中耕地36萬畝)注入上市公司的概率較大。

　　羅牛山（000735）合計持有土地1.1萬畝，其中，農業用地9615.11畝，商住用地666.46畝，其他建設用地(工業用地、市場用地、教育用地等)732.91畝；海南橡膠（601118）承包使用農墾集團國有土地總面積為351.55萬畝，大股東海南農墾規劃土地總面積1280萬畝；北大荒（600598）也擁有1043萬畝耕地和200萬畝可墾荒地。

　　二是擁有大量城鎮土地儲備，未來土地存在農轉商用的可能。其中，羅頓發展（600209）擁有位于海南省瓊海市博鰲水城大靈湖規劃區萬泉河側的土地1800畝；申達股份和中華企業分別在上海擁有土地近2000畝和4500余畝農用地；亞通股份（600692）擁有崇明島土地2520畝。

　　三是受益存量城市建設用地優化，自有工業用地轉為商業用地的工業企業，如鳳竹紡織（600493）、新野紡織（002087）、華天科技（002185）、愛仕達（002403）等。

　　機構報告顯示，鳳竹紡織（600493）所在的鳳竹片區納入梅嶺組團改建范圍，搬遷廠區面積140畝；珠江啤酒（002461）尚有400畝左右的“三舊”改造廠區；珠江鋼琴（002678）用地面積為9816.15平方米的地塊已被納入廣州市政府土地儲備計劃，將規劃建設成為商業金融用地和街頭綠地。

　　業內人士認為，從歷史經驗來看，自改革開放以來，我國經歷了兩次具有標志意義的土改，第一次以上世紀八十年代初的家庭聯產承包責任制為代表，解放了農村生產力；第二次以1987年深圳開啟的土地拍賣制度為代表，推動了城鎮化的發展。而本次的新土改很可能發生在三中全會改革政策的窗口期。有市場人士指出，可能出臺的土地流轉改革或許是高層為新興城鎮化改革所做的重要準備。一方面通過土地改革，可以實現集體土地的流轉，將產生土地增值收益和相關流轉稅費收入，為城鎮化提供資金來源；另一方面，只有通過宅基地的流轉，讓農村人口獲取土地增值收益，才能提高農村人口的購買力，使得農村人口可以進城，農民變市民。從這個角度看，在未來城鎮化發展的要求下，土地改革可能進一步深化，而土改概念股的發酵時間也可能被拉長。

　　地方性“土改”政策陸續出爐 溫州海南成領頭羊

　　而據中國證券報報道，近日浙江溫州市出臺了《農村產權交易管理暫行辦法》。自10月1日起，溫州12類農村產權可在農村產權交易所公開交易。分析人士表示，自去年金改以來，溫州就一直走在改革的前列，此次溫州土改極有可能帶動農村產權交易的活躍，再加上土改本身也需要金改的支持，所以預計會給溫州土改以及金改的相關概念股帶來一定刺激。

　　申萬研究所認為，作為國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州，此次溫州土改釋放的信號意義非凡，或成為農村土地改革的新樣本。預計新湖中寶、浙江東日及哈高科等有望獲得資金青睞。

　　新湖中寶(600208)：2011年公司以11.2億元的對價獲得利得公司51%的股權，取得溫州西灣海涂圍墾項目共計海域使用面積為806萬平米。建成后可出讓土地共5761畝，預計總投資32.2億元，預計收入69.86億元。2012年10月，平陽政府初步確定南片5211畝圍墾土地面積和北片7390畝圍墾土地面積中用于居住、商業用途的出讓土地面積約為5400畝，圍墾工程完工后將以先收儲后掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權，公司所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。一級土地開發方面，公司的控股子公司平陽利得與平陽縣國土資源管理局簽訂收儲合同，被收儲位于西灣海涂圍墾區南片348.76萬平米土地，收儲總價為44.3億元(單價1270元/平米)，預計總開發面積806萬平米。而截至2013年6月末，公司已完成南片349萬平方米(約合5231.35畝)的海涂開發。

　　浙江東日(600113)：公司初始投資6390萬元持有溫州銀行7800萬股(占比5.17%).2013年中報披露，公司的股權投資期末賬面價值為1.179億元，報告期損益為936萬元。據悉，溫州銀行是溫州首家具有一級法人資格的地方性股份制商業銀行，也是目前溫州規模最大的股份制商業銀行，資本總額超47億元，全轄66家營業網點(含總行營業部)。而根據今年3月國務院常務會議批準實施的《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區總體方案》，浙江省政府對應制訂了“省12條”具體實施方案。

　　哈高科(600095)：公司出資5480萬元持有溫州銀行股份有限公司4562萬股(占總股本的3.02%)。根據2013年的中報披露，溫州銀行期末賬面價值為5480萬元。2012年3月，國務院決定設立溫州市金融綜合改革試驗區，并批準實施了《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區總體方案》。

　　而海南省相關政策的上報也極大的激發了市場炒作熱情，擁有土地儲備的部分海南本地股如海南橡膠(601118)、羅牛山(000735)、海南高速(000886)及羅頓發展(600209)等公司或具備投資機會。

　　與此同時，據證券導報報道，海南西環高鐵項目計劃今年9月底將全面開工建設，日前征地拆遷工作已全面啟動。該項目總投資271億元，北起海南省海口市，向西經澄邁、臨高、儋州、樂東等，接入三亞市，設14個站。

　　業內人士分析指出，伴隨著西環高鐵的全面開建，這將帶動高鐵沿線區縣土地資源的升值，而之前已布局土地儲備的海南上市公司將受益。

　　部分土地流轉概念股一覽：

　　（來源：證券時報）