中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按:盡管監(jiān)管層沒(méi)有明確表態(tài)房地產(chǎn)融資政策將調(diào)整, 但7月以來(lái),上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項(xiàng)”而相繼停牌。7月17日,新華社又對(duì)這一話(huà)題連發(fā)4文,直稱(chēng)“暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開(kāi)”。近期種種跡象表明,房企融資閘門(mén)或?qū)�從涉及上市房企的重組開(kāi)啟。

　　房企融資將有條件開(kāi)放 證監(jiān)會(huì)已開(kāi)始接收相關(guān)材料

　　6月以來(lái),房地產(chǎn)再融資放松消息已不斷傳出。6月28日和7月12日,在兩度回應(yīng)媒體關(guān)于“房地產(chǎn)上市公司融資政策”的問(wèn)題時(shí),證監(jiān)會(huì)口徑一致——據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知和2013年關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知的規(guī)定,對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　證監(jiān)會(huì)還表示,將堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院文件規(guī)定,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形,證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí),將依據(jù)國(guó)土資源部的意見(jiàn)來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。這意味著房地產(chǎn)融資將有條件放開(kāi)。

　　7月5日,國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》提出,要嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。讓房地產(chǎn)企業(yè)融資正常化,打開(kāi)融資正門(mén),尤其是通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資,正是完成我國(guó)金融發(fā)展構(gòu)想的重要一步。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,一位房地產(chǎn)上市公司高管透露,過(guò)去幾年公司向證監(jiān)會(huì)上報(bào)再融資方案材料,會(huì)里并沒(méi)有收,但近期證監(jiān)會(huì)已開(kāi)始接收相關(guān)材料。

　　不難看出,對(duì)于房地產(chǎn)再融資放松的消息,監(jiān)管層并未明確否認(rèn)。而從“在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)”等表述中,有市場(chǎng)解讀認(rèn)為,房地產(chǎn)再融資將有條件放開(kāi)。證監(jiān)會(huì)相對(duì)微妙的表態(tài),和接受材料的變化,似乎顯示房地產(chǎn)再融資正臨變化節(jié)點(diǎn)。

　　市場(chǎng)影響

　　地產(chǎn)股價(jià)值或?qū)⒅毓?/strong>

　　7月初以來(lái),宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股等房地產(chǎn)公司接連停牌,擬籌劃重大事項(xiàng),引起市場(chǎng)諸多猜測(cè)。7月17日,新華社對(duì)這一話(huà)題連發(fā)4文,直稱(chēng)暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開(kāi)。房地產(chǎn)再融資的消息幾次三番挑逗著二級(jí)市場(chǎng)的神經(jīng),這次似乎更為真切。而被壓抑許久的房地產(chǎn)板塊,正期待再融資放開(kāi)這一強(qiáng)烈催化劑的出現(xiàn)。

　　6月26日,國(guó)泰君安發(fā)布《由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)樂(lè)觀》研報(bào),自2013年以來(lái)首次轉(zhuǎn)樂(lè)觀和推薦,明確認(rèn)為地產(chǎn)板塊已是底部。由于預(yù)判主流公司中報(bào)靚麗,流動(dòng)性階段性回暖等因素,預(yù)計(jì)未來(lái)地產(chǎn)板塊,尤其是主流地產(chǎn)公司,將逐漸走穩(wěn)并震蕩走高。

　　申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為,等待的中期投資機(jī)會(huì)條件在成熟,整個(gè)下半年有利的最大邏輯是,量?jī)r(jià)適度調(diào)整將降低政策惡化必要性,政策趨于穩(wěn)定甚至局部好轉(zhuǎn),地產(chǎn)低估值修復(fù)具備充分條件。

　　招商證券(香港)研究員段斐欽表示,松綁大方向是確定的,但什么時(shí)候執(zhí)行,采用哪種方式松綁,暫時(shí)還不能確定。此輪開(kāi)閘可能是針對(duì)保障房、動(dòng)拆遷房、中低價(jià)商品房等產(chǎn)品,相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)有望率先獲批。

　　一位資深房地產(chǎn)行業(yè)券商分析師也表示,房地產(chǎn)再融資若是放開(kāi),對(duì)整個(gè)行業(yè)都會(huì)有利好影響,而有條件進(jìn)行再融資的優(yōu)質(zhì)企業(yè)則更能受益。

　　有望壓制影子銀行

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的組成部分,資本市場(chǎng)一度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉了融資大門(mén),銀行等正常融資渠道都被堵死。但實(shí)際上,亟需資金的房地產(chǎn)企業(yè)融資卻從未停止過(guò),很多無(wú)法獲取正常融資而又存在資金需求的企業(yè)轉(zhuǎn)而投向影子銀行。

　　這就導(dǎo)致了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家何志成發(fā)現(xiàn):各家商業(yè)銀行上半年基本沒(méi)給房地產(chǎn)企業(yè)貸款,但房地產(chǎn)企業(yè)的資金到位率卻名列前茅。數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金57225億元,同比增長(zhǎng)了32.1%,二季度增速比一季度還高了2.8個(gè)百分點(diǎn),比上年同期高了26.4個(gè)百分點(diǎn)。這中間,大量資金來(lái)自影子銀行。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,有的影子銀行甚至以高達(dá)40%以上的借貸利率出借資金,但許多開(kāi)發(fā)商卻對(duì)此饑不擇食、飲鴆止渴。過(guò)高的財(cái)務(wù)成本使得開(kāi)發(fā)商自身利潤(rùn)低下,淪為銀行的“打工者”。此外,房企向影子銀行借錢(qián)融資,一方面將導(dǎo)致影子銀行迅速膨脹,威脅中國(guó)金融安全,另一方面,融資成本高企必然加大開(kāi)發(fā)成本,最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)之中,由購(gòu)房人承擔(dān)。

　　市場(chǎng)信號(hào)

　　監(jiān)管層:目前,針對(duì)房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)類(lèi)和債券類(lèi)再融資都已基本放開(kāi),并購(gòu)重組、借殼上市等亦都可以操作。證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在6月28日的新聞通氣會(huì)上表示,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形,證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí),將依據(jù)國(guó)土資源部的意見(jiàn)來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。發(fā)言人特別強(qiáng)調(diào)“在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)”,被解讀為房地產(chǎn)融資將有條件放開(kāi)。

　　房企:進(jìn)入7月以來(lái),多家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項(xiàng)”停牌,包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份、榮豐控股等。市場(chǎng)猜測(cè):不止一家上市房企在醞釀再融資或重組事宜。有確切消息表明,已經(jīng)有企業(yè)在就重組之事與監(jiān)管層進(jìn)行溝通。

　　金豐投資停牌后,綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良回應(yīng)市場(chǎng)傳聞時(shí)稱(chēng),“有這個(gè)可能”,讓市場(chǎng)對(duì)房企“再融資放開(kāi)”充滿(mǎn)期待。另有多家上市公司也表示,目前若國(guó)土部在30日內(nèi)未向證監(jiān)會(huì)給出核查意見(jiàn),在審房企的再融資申請(qǐng)就可以繼續(xù)推進(jìn)。而此前,國(guó)土部更多是反對(duì)或沒(méi)有回音。

　　房企融資政策回顧

　　2009年:2009年上半年,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資需求進(jìn)一步急劇增長(zhǎng)的情況,證監(jiān)會(huì)于當(dāng)年9月確定了與國(guó)土資源部的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制。

　　2010年:2010年4月27日,為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”,政策明確要求“對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款,證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”。

　　2010年:2010年10月16日,證監(jiān)會(huì)表示,暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng),并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

　　2011年:2011年5月27日,證監(jiān)會(huì)再次重申延續(xù)政策規(guī)定,暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組申請(qǐng)。

　　2013年:2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施,發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,明確國(guó)土資源部門(mén)要禁止其參加土地競(jìng)買(mǎi),銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款,證券監(jiān)管部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組,銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要禁止其通過(guò)信托計(jì)劃融資。

　　2013年:2013年6月28日,證監(jiān)會(huì)表示,將根據(jù)國(guó)務(wù)院2010年和2013年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)通知,對(duì)存在囤積土地、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)將暫停上市和再融資。具體企業(yè)是否違規(guī),證監(jiān)會(huì)將在審核時(shí)依據(jù)國(guó)土資源部意見(jiàn)。