中國經濟網編者按:盡管監管層沒有明確表態房地產融資政策將調整, 但7月以來,上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。7月17日,新華社又對這一話題連發4文,直稱“暫停三年多的房地產企業融資將有條件放開”。近期種種跡象表明,房企融資閘門或將從涉及上市房企的重組開啟。

　　房企融資將有條件開放 證監會已開始接收相關材料

　　6月以來,房地產再融資放松消息已不斷傳出。6月28日和7月12日,在兩度回應媒體關于“房地產上市公司融資政策”的問題時,證監會口徑一致——據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關于繼續做好房地產市場調控工作的通知的規定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。

　　證監會還表示,將堅決貫徹執行國務院文件規定,對于房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審核時,將依據國土資源部的意見來進行認定。這意味著房地產融資將有條件放開。

　　7月5日,國務院又下發了《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》。《意見》提出,要嚴格防控房地產融資風險。讓房地產企業融資正常化,打開融資正門,尤其是通過資本市場進行直接融資,正是完成我國金融發展構想的重要一步。據21世紀經濟報道,一位房地產上市公司高管透露,過去幾年公司向證監會上報再融資方案材料,會里并沒有收,但近期證監會已開始接收相關材料。

　　不難看出,對于房地產再融資放松的消息,監管層并未明確否認。而從“在進行相關審核時”等表述中,有市場解讀認為,房地產再融資將有條件放開。證監會相對微妙的表態,和接受材料的變化,似乎顯示房地產再融資正臨變化節點。

　　市場影響

　　地產股價值或將重估

　　7月初以來,宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股等房地產公司接連停牌,擬籌劃重大事項,引起市場諸多猜測。7月17日,新華社對這一話題連發4文,直稱暫停三年多的房地產企業融資將有條件放開。房地產再融資的消息幾次三番挑逗著二級市場的神經,這次似乎更為真切。而被壓抑許久的房地產板塊,正期待再融資放開這一強烈催化劑的出現。

　　6月26日,國泰君安發布《由謹慎轉樂觀》研報,自2013年以來首次轉樂觀和推薦,明確認為地產板塊已是底部。由于預判主流公司中報靚麗,流動性階段性回暖等因素,預計未來地產板塊,尤其是主流地產公司,將逐漸走穩并震蕩走高。

　　申銀萬國認為,等待的中期投資機會條件在成熟,整個下半年有利的最大邏輯是,量價適度調整將降低政策惡化必要性,政策趨于穩定甚至局部好轉,地產低估值修復具備充分條件。

　　招商證券(香港)研究員段斐欽表示,松綁大方向是確定的,但什么時候執行,采用哪種方式松綁,暫時還不能確定。此輪開閘可能是針對保障房、動拆遷房、中低價商品房等產品,相關的房地產企業有望率先獲批。

　　一位資深房地產行業券商分析師也表示,房地產再融資若是放開,對整個行業都會有利好影響,而有條件進行再融資的優質企業則更能受益。

　　有望壓制影子銀行

　　作為房地產調控政策的組成部分,資本市場一度對房地產企業關閉了融資大門,銀行等正常融資渠道都被堵死。但實際上,亟需資金的房地產企業融資卻從未停止過,很多無法獲取正常融資而又存在資金需求的企業轉而投向影子銀行。

　　這就導致了一個奇怪的現象。中國農業銀行高級經濟學家何志成發現:各家商業銀行上半年基本沒給房地產企業貸款,但房地產企業的資金到位率卻名列前茅。數據顯示,上半年房地產開發企業到位資金57225億元,同比增長了32.1%,二季度增速比一季度還高了2.8個百分點,比上年同期高了26.4個百分點。這中間,大量資金來自影子銀行。

　　有業內人士指出,有的影子銀行甚至以高達40%以上的借貸利率出借資金,但許多開發商卻對此饑不擇食、飲鴆止渴。過高的財務成本使得開發商自身利潤低下,淪為銀行的“打工者”。此外,房企向影子銀行借錢融資,一方面將導致影子銀行迅速膨脹,威脅中國金融安全,另一方面,融資成本高企必然加大開發成本,最終都會轉嫁到房價之中,由購房人承擔。

　　市場信號

　　監管層:目前,針對房地產上市公司的股權類和債券類再融資都已基本放開,并購重組、借殼上市等亦都可以操作。證監會新聞發言人在6月28日的新聞通氣會上表示,對于房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審核時,將依據國土資源部的意見來進行認定。發言人特別強調“在進行相關審核時”,被解讀為房地產融資將有條件放開。

　　房企:進入7月以來,多家A股上市房地產企業因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌,包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份、榮豐控股等。市場猜測:不止一家上市房企在醞釀再融資或重組事宜。有確切消息表明,已經有企業在就重組之事與監管層進行溝通。

　　金豐投資停牌后,綠地集團董事長張玉良回應市場傳聞時稱,“有這個可能”,讓市場對房企“再融資放開”充滿期待。另有多家上市公司也表示,目前若國土部在30日內未向證監會給出核查意見,在審房企的再融資申請就可以繼續推進。而此前,國土部更多是反對或沒有回音。

　　房企融資政策回顧

　　2009年:2009年上半年,針對房地產企業融資需求進一步急劇增長的情況,證監會于當年9月確定了與國土資源部的溝通聯絡機制。

　　2010年:2010年4月27日,為遏制房價過快上漲勢頭,國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,被稱為“史上最嚴厲的調控政策”,政策明確要求“對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組”。

　　2010年:2010年10月16日,證監會表示,暫緩受理房地產開發企業重組申請,并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

　　2011年:2011年5月27日,證監會再次重申延續政策規定,暫緩受理房地產開發企業并購重組申請。

　　2013年:2013年2月20日國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施,發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》,明確國土資源部門要禁止其參加土地競買,銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款,證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組,銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。

　　2013年:2013年6月28日,證監會表示,將根據國務院2010年和2013年關于房地產市場調控的相關通知,對存在囤積土地、捂盤惜售等違法違規行為的房地產企業將暫停上市和再融資。具體企業是否違規,證監會將在審核時依據國土資源部意見。