編者按：近期，各行業都在備戰“錢荒”，銀行沒錢了，股市轉綠了，實體行業聲稱融資更加困難了。然而，資金密集型的房地產業似乎并沒受影響，近期土地市場反而持續升溫，單高價、高溢價地塊頻現，多地地王記錄屢被刷新。僅昨天一天，萬科、保利、恒大三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金，是什么讓土地市場如此火爆？究竟錢荒將對樓市影響幾何，值得探討。

　　北京誕生4.2萬元/平方米單價地王 懋源稱或以8萬元/平方米售價明年入市

　　記者在拍賣大廳現場獲悉，懋源地產在最后幾輪突然舉牌，最終以17.7億元斬獲北京夏家胡同地塊，公司高層向《證券日報》表示，“有一定壓力，但非常有信心”

　　■本報記者 王麗新

　　7月3日下午3時，在北京炎炎烈日下，《證券日報》記者在豐臺區花鄉夏家胡同R2二類居住用地的拍賣現場獲悉，今年北京房地產市場備受關注的這塊地以約4.2萬元∕平方米的樓面地價成功出讓，同時一舉晉升為北京新的單價地王，而該地塊最終被“黑馬”懋源地產以17.7億元總價，配建3.8萬平方米公租房的代價搶得，這讓業界頗感意外。

　　對此，懋源地產高層向《證券日報》記者表示，“業內可能會有些意外，最終是我們奪得了北京的新地王，確實有一定壓力”。不過，該人士也向記者強調，實際上，拿下該地塊的代價“是在我們預算范圍之內的”，“我們對這一稀缺地塊很熟悉，加上有開發紅璽臺的經驗，因此公司對開發夏家胡同地塊非常有信心”。

　　值得注意的是，懋源地產另一位高層向《證券日報》記者透露，公司將在這塊地上做高端產品，初步預計明年將會入市，銷售價格并未確定，但預計會在8萬元∕平方米左右，不排除售價上下波動的可能性。

　　北京單價地王誕生記

　　7月3日下午3時，北京豐臺區花鄉夏家胡同R2二類居住用地的現場競拍還沒開始，現場就擠滿了人，有媒體記者爭相拍照，更有工作人員提醒著“還有沒有想競拍夏家胡同地塊的人塊進場。”同時，多數人都在互相交換信息，關注著有哪些房企將參與競拍。

　　而記者在現場獲悉，包括計劃首次進入北京的恒大地產，以及中糧地產、九龍倉、融創、中鐵、首城置業、招商地產、合景泰富、懋源地產、中化方興、萬年基業、泰禾集團、保利首開聯合體和融輝置業等14家房企悉數到場，拍賣室內座無虛席。

　　由此可見，業界對這一塊地的關注程度一如昨日當時北京被烈日炙烤的天氣一樣火熱。

　　而夏家胡同地塊作為近年來北京市供應的三環內少有的住宅用地，在開拍前，就經歷了叫停出讓，恢復出讓等“小插曲”。

　　此后，截至7月2日晚，該地塊已收到21次網上報價，報價上限至14.5億元，剔除1萬平方米的保障房建筑面積，樓面地價約為21800元/平方米。

　　不過，下午3時半競拍正式開始后，拍賣室外的大廳變得安靜異常。同時，本報記者在拍賣現場發現，拍賣師是以14.57億元價格宣布起拍的，第二輪則為14.6億元，此后每次叫價增加1000萬元，打破了此前公布的700萬元的遞增幅度。值得一提的是，在第13輪競價時，每次加價幅度升為2000萬元；在第19輪競價結束后，加價幅度又變為1000萬元。

　　如此一來，經過時間不長的叫價后，26輪競價結束，競買報價達到土地出讓上限價格，為17.7億元。此時，九龍倉報價17.5億元；方興地產報價17.6億元；融輝置業報價達土地出讓上限價格，為17.7億元。

　　值得一提的是，此前呼聲較高的泰禾集團并沒有參與叫價，而計劃首度進入北京市場的恒大地產也僅以16.4億元叫價一次。

　　此后，該地塊轉為在17.7億元的總價基礎上通過現場競報公共租賃房面積的方式競拍。而在配建公租房面積報到2.05萬平方米的時候，一度無人出價，停頓一會之后，合景泰富與恒大地產開始相互搶地，以舉牌回應“舉牌”。

　　更為有趣的是，歷經約30輪競爭時，恒大地產報出公租房面積2.55萬平方米第二次后，懋源地產突然舉牌加入戰局，此后拍賣現場演變成三家房企混戰局面。直至公租房面積被報到2.8萬平方米后，拍賣師出言提醒 “請審慎考慮”，同時無人出價。而在恒大地產報出的2.75萬平方米公租房面積第二次時，懋源地產出擊舉牌。

　　最終，懋源地產以17.7億元，配建3.8萬平方米公租房的代價奪得北京單價新地王。

　　或以8萬元/平方米入市

　　“最終該地塊扣除保障房后樓面價約為4萬元/平方米左右。”亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示，目前，夏家胡同地塊周邊仍有新房房源在售，比如50年產權的商住項目融達國際，目前報價為39000元/平方米，其他較大的二手房小區則包括萬年花城、三環新城等，單價在35000元/平方米-40000元/平方米左右。

　　同時，據任啟鑫預計，若按照該地的實際樓面地價推算，項目未來入市價格將在6萬元/平方米以上。

　　“目前看來，樓面地價大約為4.2萬元∕平方米，如果項目以6萬元∕平方米的銷售價格入市，那么就顯得很保守了。”懋源地產高層向《證券日報》記者坦言，2011年9月份，公司曾在相距夏家胡同地塊不遠的豐臺花鄉獲得過另一宗宅地，因此對該地塊比較熟悉。

　　“目前，有的高端盤能夠以毛坯房6萬元∕平方米的價格入市，如果夏家胡同地塊未來項目是以8萬元∕平方米的銷售價格入市，這將比較符合我們的預計”。上述高層人士如是坦言。

　　同時，該人士還向本報記者表示，“我們拿到了地王地塊，受到的關注激增，有一定壓力”。不過，“公司因為有開發高端豪宅紅璽臺的經驗，因此對這塊稀缺地塊的開發還是很有信心的。”

　　事實上，本報記者在萬柳地王拍賣現場上曾見到過懋源地產另一位高層人士來參與競拍，當時該人士向記者表示，“因為超出了公司預算”而放棄了萬柳地塊。“這次公司準備的比較充足，無論是資金上，還是對這塊地的熟悉程度，甚至包括從公司對北京項目的開發節奏上來看，都是一個好的時機”。

　　值得一提的是，懋源地產內部人士向《證券日報》記者透露，公司目前在北京已經銷售3年多時間的紅璽臺項目，從銷售至今已經累計實現30多億元的銷售額，夏季胡同地塊的購地款將主要由公司銷售紅璽臺項目的資金支付。

　　同時，該人士還向記者表示，紅璽臺項目目前剩余貨值也超過了30億元，銷售周期可能為一年半左右，或者更長一點時間。屆時，夏家胡同地塊可能入市，這種開發節奏比較符合公司戰略。“當然，也不排除兩個項目同時在售的情況，預計夏家胡同地塊明年年底前一定會入市”。

　　除此之外，懋源地產上述高層還向《證券日報》記者透露，懋源地產未來短時間內將不會在北京再度拿地，但公司在產品布局上會堅持以北京為核心，逐步向全國其他一線城市擴張。

　　三龍頭房企一天內百億元拿地 恒大地產35.6億元首次“殺入”京城

　　僅7月3日這一天，萬科、保利、恒大三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金

　　■本報記者 王 崢

　　7月3日，北京、上海兩地的土地市場迎來了一波成交高峰。包括萬科、保利、恒大、北京城建等龍頭房企紛紛出手，并且均有所斬獲。其中首次現身北京土地市場的恒大地產更是引起了業內的關注。

　　當天，北京共有4宗地塊進入現場競拍環節，恒大地產則參與了夏家胡同地塊和沙河地塊的競拍。最終，恒大地產經過17輪競拍，以35.6億元的總價將昌平沙河地塊收入囊中，折合樓面價6964元/平方米。

　　而萬科則在北京、上海兩地分別獲取了一宗地塊。其中浦東新區張江高科技園區中區商住地塊，在經過323次加價后，被萬科以總價48.7億元成功競得，折合樓面價21415元/平方米，溢價率為88.6%。北京房山區長陽鎮03-9-02地塊則被萬科以9億元拿下。

　　此外，當天保利置業旗下的上海保利盛冠投資有限公司以23.56億元拿下了上海松江區泗涇鎮泗鳳路一號A商住地塊，溢價率131.89% ，折合樓面價12567元/平方米。

　　這也意味著僅在7月3日這一天，上述三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金。

　　據悉，恒大地產此前一直希望進軍北京市場，并于去年年底成了北京公司，專門負責在北京的項目運作。同時，在恒大地產2012年業績發布會上，有恒大高層曾對《證券日報》記者表示，公司今年計劃在北京拿下幾塊地，并繼續主打剛需市場。

　　根據出讓資料顯示，北京市昌平區沙河鎮（沙河高教園二期（一）地塊）R2二類居住用地項目（配建公共租賃住房）建筑規模達到了51.1萬平方米。掛牌出讓起始價為30.51億元，競價階梯為2000萬元整，競買保證金為8億元。本次出讓宗地將配建26萬平方米的“公共租賃住房”,回購價格1.1萬元/平方米。具體配建要求嚴格按照本項目掛牌文件及政府出臺的相關文件執行。

　　在配建26萬平方米“公共租賃住房”的同時，該地塊剩余居住部分全部用于建設“園區安置房”, 房屋銷售限價為1.4萬元/平方米。

　　對于該地塊，中原地產市場研究部總監張大偉表示，沙河地塊非市場化地塊，對于恒大來說，資金成本和集中采購等市場化運作成本低，還可以借本地塊鍛煉北京項目公司運作能力，且不用擔心銷售問題。所以是恒大進入北京市場的首選地塊。

　　此外，該地塊周圍在售商品房價格都已經接近或者超過2萬元/平方米，而恒大項目的售價顯然低于市場價格。超過50萬平方米體量，疊加其中的限價房及公租房合計能夠提供房源5000套至6000套，雖然不會公開發售，但對區域內市場肯定會有比較大的影響。起碼會稀釋掉北部區域的剛需總量。之前這一園區內的部分職工可能會在商品房市場尋找房源，一旦這一項目入市，這些需求都將被消化。

　　“預計下半年還將有類似的地塊出讓，對市場供應量也將有比較明顯的影響。”張大偉表示。

　　除了沙河地塊外，恒大地產此前還在廣州市區拿下了一宗宅地。

　　今年6月18日，在擊退萬科、中海、招商、中鐵等多家巨頭后，恒大地產以23.09億元、配建5.24萬平方米保障房的條件成功拿下白云區沙太南路配件廠地塊，剔除配建面積后，折合樓面價2.5萬元/平方米。

　　根據2013年上半年房企銷售排行顯示，恒大地產上半年銷售面積達到729萬平方米，蟬聯房企銷售面積第一，同比增幅達16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。

　　滬商業地塊40天內三度刷新總價地王 核心區寫字樓租金或強勢追漲

　　據統計，北京甲級寫字樓平均租金已高達500元/月/平方米，而上海方面的平均租金僅為400元/月/平方米

　　■本報記者 王 崢

　　進入7月，土地市場的火熱狀態仍舊持續，就連以往很難吸引開發商集體關注的商業地塊，近期也受到追捧。

　　7月3日下午，萬科以48.7億元力挫中海、金地以及融創等大型房企，拿下上海市浦東新區張江高科技園區中區商住地塊，折合樓面價21415元/平方米，溢價率為88.6%，上海土地總價紀錄再度被刷新。

　　而就在幾天前，借殼盛高置地的上海綠地集團聯合福建泰坤貿易以47.21億元，奪得青浦區徐涇鎮會展中心3號商辦地塊；5月29日，上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04及16/2丘J1B-01文體商辦地塊拍出46億元的總價，兩者均在當時創下上海“地王”紀錄。

　　不到40天的時間里，商業地塊三度刷新上海總價地王紀錄，說明上海商業地塊確實已進入強勢追漲通道，而京滬兩地甲級寫字樓平均租金的顯著差距，則為此追漲行為提供了一個合理的解釋。

　　京城房企

　　爭相搶灘上海

　　今年以來，類似上海土地市場的火爆局面，在北京、廣州、深圳這樣的一線城市普遍存在。而隨著住宅市場限購限貸政策的收緊，諸多房企也將目光再次轉向了商業地產。2013年，包括萬科、保利、龍湖、金地等多家大型房企都表示要加大商業地產的投入。

　　有業內人士指出，在樓市調控持續深化的今天，住宅地王讓各方承受的壓力過大。相反，隨著經濟的逐步復蘇，商業地產尤其是核心城市核心區域、重點規劃區域的商業地塊，因其巨大的居住人口基數，與顯而易見的規劃利好，使得商業經營的風險相對較小，其價值也為越來越多的開發商所重視。

　　這其中，來自北京的開發商顯得尤為敏感。4月25日，以31.9億元高價刷新上海長寧區樓面地價紀錄的虹橋路地塊，最終歸屬于SOHO中國聯合體。上海新華路街道地塊，則由擊退和黃、九龍倉等著名房企，自身此前卻名不見經傳的北京福潤天成房地產開發有限公司所斬獲。這兩塊“地王”的制造者，均為來自北京的開發商。

　　有業內人士分析稱，眾多開發商之所以搶灘進入上海，高價追捧商業地塊，是看重上海商辦物業的增長空間。“簡單的數據對比即可看出，相比于北京核心區域寫字樓的租金和售價，上海同樣區域和地段的物業簡直太便宜了。”高和資本董事長蘇鑫如是表示。

　　作為中國首支人民幣商業地產基金的掌舵者，在北京三環內核心區域實現五個商辦物業項目收購且其中四個項目完成退出之后，蘇鑫同樣將目光投向了上海。并于近期以7.9億元收購了位于上海靜安區核心位置的中華企業大廈，這既是高和資本在上海的首個寫字樓項目收購，也人民幣基金在上海對商辦物業的首個并購案。

　　滬核心區寫字樓

　　被指“價格洼地”

　　據高緯環球2013年第一季度的權威數據，北京甲級寫字樓平均租金已高達500元/月/平方米，而上海甲級寫字樓平均租金僅為400元/月/平方米，租金竟然相差100元之多。“是上海的房子普遍這么便宜嗎？顯然不是，至少在住宅市場，局面是完全相反的。”蘇鑫介紹，同樣的數據來源顯示，在同一時間段，北京核心區域的高端物業住宅價格比上海要低不少。

　　而對于京滬兩地市場巨大的反差，有業內人士指出，北京寫字樓價格、租金居高不下是多種因素疊加造成的。自2009年“四萬億政策”出臺以來，國有企業開始了大幅擴張，資金充足，辦公需求強勁，給北京的寫字樓市場帶來了一股強勁的新增供應。

　　此外，北京在2009年出現了一股寫字樓項目改立項的風潮，不少寫字樓改為商務公寓進行銷售，這也在客觀上減少了市場上的寫字樓供應。

　　供應的減少，以及突來的強勁新增需求，最終將如今的北京寫字樓市場推向了高位。相比之下，上海市場則理性的多。其政府規劃部門相對嚴格的要求，避免了“商改住”浪潮的蔓延，而其甲級寫字樓的需求也多為更看重實際的外企以及日益成長的民營企業。

　　“對于希望長期在辦公物業領域發展的開發商而言，這樣一個市場的長期培育潛力顯然要高的多，而上海寫字樓市場與住宅市場的價差，也反復提醒著從業者，這里的增長空間有多大。”蘇鑫稱，這或許是兩家北京開發商愿意在上海高價拿下商辦地塊的原因，有了京滬兩地的現實比較，他們能更深的理解上海核心區寫字樓的價值。