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公司債:房地產公司融資新渠道

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關閉窗口】 2007年10月30日 11:08

萬利閆金光

        8月14日，中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》，標志著中國公司債發行工作的正式啟動。9月30日，中國人民銀行頒布《公司債券在銀行間債券市場發行、交易流通和登記托管有關事宜公告》，規定公司債可在銀行間債券市場發行流通和托管。公司債融資細則得到進一步完善。

    繼8月14日實施《公司債券發行試點辦法》以后的一個多月里，就已經有金地集團、長江電力、華能國際等11家上市公司公布了發行公司債的預案，總融資額度上限達389.5億元。據統計，目前有三類上市公司發行公司債的意愿較為強烈：第一類是電力、水務、交通等公共設施類上市公司；第二類是房地產類上市公司；第三類是一批績優中小上市公司。

    8月22日，金地集團公告擬發行總計12億元的公司債券，債券期限8年。10月18日，金地的申請獲得證監會發審會有條件通過，金地集團成為國內第一家發行公司債的地產上市公司。萬科隨后于8月30日發布公告稱，將在中國境內發行本金總額不超過59億元的公司債券。10月11日，保利地產召開董事會會議，通過了發行不超過43億元公司債的決議。10月16日，北辰實業宣布擬發行不超過17億元的公司債。上市房地產公司緊跟政策動向掀起公司債發行浪潮，融資額度不斷創下新高，表現出非上市房地產公司無可比擬的融資優勢。

    房地產類上市公司發行公司債意愿較為強烈的原因，主要是在現行土地“招拍掛”制度下，房地產企業獲得日益稀缺的土地需要雄厚的資金支持，而央行近期采取的銀根收緊政策使銀行信貸的融資老路日趨艱難，房地產類上市公司資金來源被迫向股權、債權等直接融資方式轉移。前一輪的股權增發浪潮已經為大量房地產上市公司籌集了巨額資金，但是不斷攀高的股價也給房地產企業的盈利水平提出了更高的要求，對其發展壯大形成了更大壓力。同時，受政策等因素的影響，房地產上市公司一直以股權融資為主，股權融資和債權融資的不平衡使得企業承受著巨大的經營風險和較高的融資成本。在政策層面放開公司債融資后，眾多房地產上市公司以調整債務結構、補充流動資金為主要目的，爭相計劃發行公司債。

    公司債融資優勢明顯

    目前，我國房地產企業的融資方式主要是信貸融資、股權融資和債券融資三種。而相對于股權融資和銀行貸款來說，債券融資的優勢更加突出，吸引力更強。

    首先，相比股權融資來說，債權融資程序上更快捷，上市公司進行債券融資的意愿更強。從之前的短期融資券市場上看，2006年共有242家公司發行了短期融資券，其中上市公司約占七成。而同年新發行股票的公司僅有71家。而且，相對于股權融資，債權融資成功率更高。此外，公司債券發行審核重點在項目的盈利狀況和發行人的償債能力，沒有負債比率、用途等硬性指標限制，原先公司債發行必須由銀行或集團擔保的要求也被取消，使得發行公司債的門檻進一步降低。

    其次，相對于銀行貸款，債券融資成本更低。目前三到五年期貸款基準利率為7.65%(含五年)，五年以上貸款已調整到7.83%，加之銀行信貸緊縮，對優質企業下浮10%的優惠已逐漸取消，相比于銀行貸款融資，公司債可以在一定程度上節約財務成本。以首單10年期的長江電力公司債為例，其年收益率為5.35%，即使以公司債利率比銀行貸款利率低1%計算，其第一期發行40億元，不考慮擔保及發行費用，長江電力每年可節約財務費用4000萬元。實際上，公司債的發行利率相比貸款利率要低過1%，對于房地產行業動輒上億的長期融資而言，一個百分點的差異就可能相差上千萬，公司債融資成本上的優勢非常顯著。從期限上看，公司債一般以中長期為主，將填補短期融資券和企業債券的空白。

    再次，公司債所融資金應用靈活，限制較少。央行和銀監會9月底聯手出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》強調，商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。并且，商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用于本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用于異地房地產開發項目并已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。由此，房地產企業來源于銀行信貸的資金的用途被嚴格限定。同樣，企業債券的資金使用也必須得到政府主管部門的審批。而發行公司債券的上市公司，可以根據自身的經營情況來自行安排資金使用，如何使用資金屬于公司內部事務，資金甚至可以用于償還銀行貸款、改善財務結構等股東大會核準的用途。已公布的公司債預案也說明了這一點。在11家公司的公司債預案中，只有海油工程一家將募集資金用于特定項目，其余10家均是用于替換負債和補充流動資金。

    最后，可供企業借債的對象眾多，市場化操作更為規范。與企業債相比，公司債的發行重點審查的是企業的信用水平，是債券市場從政府信用向企業信用作為保障的重大轉變，意味著公司債融資將更加市場化。同時，商業銀行正式或許加入到公司債潛在投資者行列，加上原有的保險公司、共有基金等大型機構投資者，公司債市場正朝供需雙向繁榮的局面邁進。

    房地產企業發行公司債的前景

    ——公司債市場化運作將使房企融資不受產業政策鉗制。在公司債允許發行之前，房地產企業可以利用的債券融資方式還有企業債和短期融資券。萬科、金地等企業一度對短期融資券寄予厚望，但監管部門的批復一直“杳無音訊”。8月14日，《公司債券發行試點辦法》發布之后，公司債的發行審批由國家發改委轉移到證監會，此舉可視為公司債發行市場化運作的開端。大力發展公司債，符合我國構建多層次融資市場的要求。按照這個思路，房地產企業未來發行公司債應該不會受產業政策的鉗制。但到底能擴容多少多快，還要具體看該公司的債券能否發得出去。

    ——公司債融資有望改善房地產企業融資結構。公司債的推出，對房地產公司融資結構的改變具有里程碑意義。房地產項目的開發周期往往歷經數年，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏，甚至短貸長投現象，融資結構非常不合理。在通常情況下，房地產公司可以通過持續占用房屋預售款、持續占用供應商的貸款或者向銀行申請延長循環貸款來融資，在政府嚴控銀行對房地產的貸款、限制預售款使用的情況下，企業原來的債務結構可能會受到較大沖擊，這將使很多開發商緊繃的資金鏈經受不住政策變動的沖擊。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，有望大大降低財務成本。

    ——房企公司債發行前途光明、道路曲折。當前央行為控制銀行信貸風險，保障國家金融安全不斷出臺貨幣緊縮政策，推出公司債能夠在對一定程度降低房地產行業對銀行信貸的依賴，為房地產企業開拓了一條符合當前的宏觀政策導向的融資渠道。另外，十七大報告強調優化資本市場結構，多渠道提高直接融資比重。對中國資本市場來說，公司債的開放不僅僅是企業的一個融資工具，還承載著重構中國資本市場、確保金融安全的歷史性使命，有望得到政府的重視和支持。

    ——另一方面，雖然公司債融資的種種優勢對于房地產企業而言是極具吸引力的，但能真正獲益的房地產企業仍然是少數。這是由于目前公司債發行試點將發行對象鎖定在上市公司，許多非上市房企被排除在外。其次，房地產企業由于現金流不穩定，通常信用評級并不很高。真正有可能分享公司債便利的也只有萬科、金地、保利、招商地產等一線地產企業，多數中小房企目前還很難分享公司債帶來的融資便利。

來源：中國財經報

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