300城住宅銷供比

　　資料來源：克而瑞、國信證券經濟研究所整理

　　2020年，突如其來的疫情打亂了房地產行業的節奏，也為全年市場表現帶來極大的不確定性。板塊表現方面，今年年初至9月30日，申萬房地產板塊下跌達-5.4%，跑輸滬深300指數17.4個百分點，漲幅在28個行業中排名第25。

　　華西證券分析指出，2020年前三季度，板塊及龍頭房企的整體業績增速出現小幅下滑，但主要系疫情對行業短期有較為明顯的沖擊所致，在疫情得到全面控制后，行業銷售端的表現持續超預期，基本面迅速回暖，從而將支撐板塊業績的復蘇。

　　從政策層面來看，2020年的房地產行業政策調控基調整體上呈現先松后緊。春節后受疫情影響，多地出臺了針對房地產行業的紓困性政策，例如：延遲繳納土地出讓金、減免部分稅費、降低預售條件等。隨著二季度疫情緩和和貨幣寬松，房地產銷售、拿地、開工等多指標均有強勢修復。

　　疫情一度打破了地產行業平穩態勢，但也見證了市場韌性。從板塊前三季度表現來看，中國銀河分析指出，板塊營收、歸母凈利潤增速明顯改善，整體費用水平控制良好。預收賬款增速放緩，行業杠桿率有望繼續下降。銷售強韌性對現金流形成支撐。從細分子行業來看，業績方面，住宅開發穩中有降，物業管理價值凸顯，商業地產回暖、房屋經紀迎來機會；杠桿率方面，住宅開發、商業以及園區降杠桿初現成效，“三線”均未踩的房企數量增加；盈利能力方面，住宅開發盈利能力下降，物業管理及房屋經紀利潤率水平逐步抬升。

　　華泰證券認為，根據“十四五”規劃，未來5年行業政策基調預計在延續“房住不炒”定力的同時，進一步強調長效機制建設，戶籍制度和供地管理有望加速房地產市場人、地要素的市場化改革，賦予行業長期的健康發展活力。

　　針對房地產行業未來市場總量，華西證券認為，從人口結構與住房需求這兩個角度總結得出，2020-2030年的住宅需求總量將基本圍繞12-15億平方米左右波動，也即在未來10年中，行業總需求依舊有較強支撐。鑒于未來住宅需求仍較為旺盛，預測2021年全年銷售面積增速為-3%左右，銷售金額增速1%左右，地產投資增速為6%左右。

　　從估值角度看，截至2020年10月30日，申萬房地產板塊PE（TTM，整體法，剔除負值）為8.19倍，相比年初的9.45倍下降了1.26倍，歷史PE分位點為3.81%，股息率為3.56%，板塊估值處于歷史低位。華西證券認為，房地產行業基本面韌性十足，板塊估值仍處低位，業績確定性強，股息高，銷售持續向好的背景下，值得重點關注，而巨大物管藍海市場也同樣值得重點關注。

　　國信證券也認為，2021年A股地產將迎來明顯的估值修復。傳統開發行業的長期機遇在于提效率對沖降杠桿，從“高杠桿+高ROE”走向“低杠桿+高ROE”，促進公司價值重估。物管的商業模式類似收租，具備高估值基礎，短期具備高確定和高成長的雙重優勢。