“金九”來臨，上市房企融資步伐不停。近期多家上市房企發(fā)布大額融資計劃，融資品種較為多樣。從融資原因看，除了償還前期到期債務(wù)、補充運營資金等常規(guī)因素外，融資收緊預期強、開發(fā)投資整體處于高位也是重要因素。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企資金緊張已成為行業(yè)共識，除了融資外，銷售端發(fā)力也是補充現(xiàn)金流的重要途經(jīng)。“金九銀十”作為房企銷售推盤的黃金期，預計會有更多的房企通過以價換量的形式來快速回籠資金，房價或有下降空間。

　　大額融資頻現(xiàn)

　　多數(shù)房企單筆融資規(guī)模較大。9月14日深交所網(wǎng)站披露，“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所受理，擬發(fā)行金額約為41.5億元，發(fā)行人為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，承銷商為申萬宏源證券有限公司。

　　從融資品種看，近期上市房企除了發(fā)行常規(guī)公司債外，可續(xù)期公司債券、ABS類創(chuàng)新融資品種也較常見。

　　可續(xù)期公司債券方面，以廈門象嶼為例，9月15日，據(jù)上交所消息，廈門象嶼集團有限公司成功發(fā)行2020年可續(xù)期公司債券(第二期)。本期債券僅發(fā)行品種二，品種一未發(fā)行。計劃發(fā)行規(guī)模不超過8.1億元(含)，品種二實際發(fā)行規(guī)模為5.4億元，票面利率為4.8%，發(fā)行期限為3+N年。本次債券募集資金擬用于償還公司債務(wù)、補充營運資金等。

　　ABS類融資品種方面，以華潤置地為例，9月14日，“中信證券-華潤置地成都萬象城資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所審核通過，債券擬發(fā)行金額為25.01億元，發(fā)行人為華潤置地投資有限公司，承銷商為中信證券股份有限公司，債券類別為ABS。

　　近期保障性住房類融資項目也頻獲交易所受理。9月15日，據(jù)上交所消息，“平安證券-瑞暉嘉苑保障性住房資產(chǎn)支持專項計劃”獲上交所受理。該債券擬發(fā)行金額15.69億元，發(fā)行人為北京建恒潤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，承銷商為平安證券。瑞暉嘉苑為共有產(chǎn)權(quán)住房項目，位于北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)單店村。

　　開發(fā)投資處于高位

　　中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，從近期發(fā)布融資計劃的上市房企融資原因看，償還前期到期債務(wù)、補充運營資金是主要原因。此外，房企加大融資還與近期行業(yè)整體開發(fā)投資處于高位需要大量現(xiàn)金流，以及融資收緊的預期關(guān)系較大。

　　9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2020年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%，增速比1-7月份提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，同比增長5.3%，增速比1-7月份提高1.2個百分點。

　　從承建方披露的月報數(shù)據(jù)看，8月份開工情況也較為景氣。中國中冶日前發(fā)布的2020年1-8月份新簽合同情況顯示，公司1-8月新簽合同額6003.4億元，較上年同期增長27%，其中海外合同131.8億元。中國電建前8個月新簽合同總額約4476.74億元，同比增長28.93%。前述新簽合同總額中，國內(nèi)新簽合同額約為3384.26億元，同比增長33.99%；國外新簽合同額折合約為1092.48億元人民幣，同比增長15.45%。

　　降價可能性大

　　房企前8個月銷售額明顯回升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷售面積為98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點。從銷售額來看，商品房銷售額為96943億元，同比增長1.6%，而1-7月份為下降2.1%。8月份商品房銷售額首度回正，主要是受東部地區(qū)銷售額同比上升明顯帶動，如8月份東部地區(qū)大灣區(qū)價格上升明顯，惠州、廣州商品房價格環(huán)比漲幅分別為1.9%、0.9%。

　　從房企披露的前8個月銷售數(shù)據(jù)看，多數(shù)公司前8個月銷售額度遠遠超上年同期。以中國恒大為代表的龍頭房企帶頭打折，銷售數(shù)據(jù)較亮眼。中國恒大8月份合約銷售金額約為514.8億元，同比增長約7.7%；合約銷售面積約為532.4萬平方米，同比增長約18.5%。前8個月份，集團物業(yè)累計合約銷售金額約達4506.2億元，同比增長約21.8%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企銷售端向好，對公司現(xiàn)金流是有力補充。為了加大銷售，不少房企以降價促銷的方式，縮短銷售和回款時間。在中央反復強調(diào)“房住不炒”、地方密集發(fā)布收緊調(diào)控政策的背景下，以及在“三道紅線”和業(yè)績指標的壓力下，在“金九銀十”期間，房價或有下降空間，預計會有更多房企通過以價換量的形式快速回籠資金。