“在北京買小戶型新盤可不容易，城六區(qū)樓盤推出后便一售而空，若不是開盤就搶，只能靠前期認購的客戶‘退房’撿漏。”多位房產(chǎn)銷售人員向中國證券報記者透露。

　　中秋節(jié)過后，中國證券報記者對北京地區(qū)新房市場進行實地走訪發(fā)現(xiàn)，以限競房為主的北京新房市場，整體去化率不高。大量在售樓盤是2018年底開始銷售的項目，以三居以上改善戶型為主，動輒上千萬的總價讓剛需購房者“望塵莫及”，即便售樓處門可羅雀，但開發(fā)商對價格并不妥協(xié)。

　　剛需戶型靠“退房”撿漏

　　“目前只有5、6套85平米左右的房子，都是前期客戶認購”退房“空出來的。可以配合做成”非普“住宅，但是本月就要付清首付。”位于大興區(qū)龐各莊附近某樓盤的銷售對中國證券報記者表示。

　　據(jù)了解，該項目2018年就開始認購。甫一開盤，70-85平米的小戶型就宣告售罄，主打的140平米以上改善型居住戶型庫存一直較高。近期，該樓盤推出了少量小戶型特價房，引得不少購房者圍觀。

　　針對“退房”原因，該樓盤銷售人員對中國證券報記者表示，客戶認購時只簽約意向　　合同，交10萬左右的訂金。項目當時去化率不高，所以首付款交款時間沒有卡的太嚴。意向合同簽完后，這些客戶出于自身考慮，走正常程序都可以解除合同，所以才有了這些“退房”房源。

　　有知情人士對中國證券報記者表示，剛需戶型“退房”，多數(shù)轉戰(zhàn)交通更便利的二手房。畢竟郊區(qū)新樓盤配套不完善，交通、醫(yī)療、教育都是很明顯的短板。這也是目前限競房去化率低的根本原因。

　　即便存在“退房”現(xiàn)象，小戶型仍然是整個北京市的稀缺資源。北京地區(qū)在售項目多為90平米以上的改善型住房，小戶型普遍緊俏。

　　除大興區(qū)外，房山、門頭溝、順義、昌平等多個遠郊區(qū)雖然有“小兩居”出售，但這種被開發(fā)商定義為“小兩居”的新房，也是100-120平米起步，絕大多數(shù)為“非普”住宅。

　　以位于房山區(qū)良鄉(xiāng)附近某在售樓盤為例，樓盤開盤時間為2018年5月，至今仍然“滯銷”嚴重。在售房型中，最小面積的“小兩居”，其實是120平米以上的“兩室兩廳”。主流房型則是180平米-220平米的復式或大平層。無論是首套剛需，還是二套改善，首付比例均讓購房者望塵莫及。

　　總價千萬級房源滯銷不促銷

　　相比之下，東城、西城、海淀、朝陽、石景山、豐臺等主城區(qū)，符合剛需條件的“小戶型”基本絕跡。總房款在“千萬”級以上的新房源成為這些地區(qū)的主流。

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，這些“千萬”級房源項目雖存在滯銷現(xiàn)象，但絕大多數(shù)開發(fā)商在價格上卻“不妥協(xié)、不促銷”。

　　“海淀基本沒有少于800萬的新房”，位于海淀清河附近某樓盤銷售對中國證券報記者表示，“金九銀十”期間沒有促銷。如果首付交款時間快，可以向公司申請節(jié)日小禮物。

　　中國證券報記者了解到，該樓盤2018年上半年推出后，均價一直停留7.5萬元/平米左右。銷售至今，120平米-220平米的戶型和樓層一應俱全，滯銷嚴重。走訪過程中，銷售人員態(tài)度冷淡，售樓處門可羅雀。

　　“這個項目賣不完，我們就不換地方，一直賣下去。這個項目開盤至今就沒有降過價，畢竟海淀和西城主打的是學區(qū)房項目，開發(fā)商拿地不容易，以后會越來越稀缺。”該銷售向記者表示。

　　中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，“真金白銀”的大規(guī)模促銷在今年的北京市場并不常見。多數(shù)房企在“金九”期間僅推出砸金蛋、送節(jié)日禮物等活動。以某一線房企為例，9月份的促銷獎品是電飯煲等生活用品。

　　部分有促銷的樓盤，折扣力度也微乎其微。以位于石景山石門路附近的一線開發(fā)商在售樓盤為例，目前，開發(fā)商優(yōu)惠力度僅為7天內完成首付享99折。

　　打折促銷或在年底

　　中原地產(chǎn)首席　　分析師張大偉表示，北京地區(qū)最近入市的限競房位置相對較好，除了少數(shù)五環(huán)內項目去化有所提升，但后續(xù)隨著大量郊區(qū)項目入市，預計限競房去化難題依然非常大。

　　2017年以來，大部分熱點城市樓市已經(jīng)全面限價化，　　房地產(chǎn)市場不再有淡旺季之分。北京地區(qū)隨著青龍湖等局部區(qū)域井噴數(shù)千套供應，很可能帶來價格戰(zhàn)。

　　針對打折時間，多位業(yè)內人士預判，今年“金九銀十”遇冷，地產(chǎn)商在一線城市打折力度很小，促銷時間可能推遲到年底出現(xiàn)，因為那個時候房企普遍進行財報沖刺。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，2019年9月，北京新建住宅簽約1640套，環(huán)比、同比均出現(xiàn)下調。北京房地產(chǎn)市場供應井噴，限競房積壓接近2萬套。北京新建住宅市場庫存相比2018年同期的5萬套，增加了1.7萬套。

　　面對如此巨大的庫存，多數(shù)地產(chǎn)商在“金九銀十”卻不促銷，主要和前8月銷售景氣有關。從前8月銷售數(shù)據(jù)看，多數(shù)房企“淡季不淡”。頭部房企銷售增速雖然放緩，但是同比、環(huán)比增長絕對值仍然較大。此外，除了萬科在8月新增28個開發(fā)項目以外，大部分房企在下半年拿地計劃都有所放緩。

　　某大型國有房企　　高管對記者表示，最近幾年，受房地產(chǎn)政策調控影響，開發(fā)商習慣把重頭的貨值放在下半年，這種現(xiàn)象是由行業(yè)開發(fā)節(jié)奏和行業(yè)規(guī)律決定的。房地產(chǎn)行業(yè)內，只有頭部極少數(shù)房企可以做到刻意平滑供貨，使得每個季度的銷售額看起來比較均勻。對于大部分二、三線房企而言，整個下半年都是推貨重點，并不是最看重9、10月份。

　　某中型房地產(chǎn)集團總裁對記者表示，為避開和一線房企之間產(chǎn)生“價格戰(zhàn)”，不少中小型開發(fā)商會淡化“金九銀十”的營銷聯(lián)動和策劃。“‘金九銀十’期間，能保證有客戶需求的地方一定有我們的銷售人員，但不會在價格上做妥協(xié)。”