經點問答：菏澤取消限售 2018年房地產市場有啥變化？

　　12月18日，山東菏澤市住房和城鄉建設局發布通知明確：取消新購住房限制轉讓措施。消息一出，引發極大關注，菏澤成為首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

　　從2017年3月廈門實行住房限售政策后，不少城市都要求購房后一段時間（2年到5年不等）內不許再次轉讓。目前為止，全國已經有60多個城市實行了該政策。后續會不會有地方政府跟進，還有待觀察。相關人士表示，此次菏澤調控落實了地方責任，因地制宜、分類施策也并不意味著房地產政策調控的轉向和放松。

　　雖然菏澤本次調控并不能代表行業整體動向，但不可否認，2018年來，房地產行業的邏輯發生巨變，很多習以為常的事情被顛覆。那么，2018年房地產市場的關鍵變化都有哪些？經濟日報-中國經濟網跟您一起回顧。

　　一、住宅價格——過快上漲趨勢被遏制了

　　如今，樓市降溫房價企穩的形勢基本形成。看看數據就知道了。國家統計局最新數據顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲：北京上漲0.6%，上海上漲0.5%，廣州持平，深圳下跌0.2%。

　　二手住宅銷售價格環比持續下降：北京下跌0.6%，上海下跌0.1%，廣州下跌0.3%，深圳下跌0.2%。

　　31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅均與上月相同。

　　35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。

　　不難看出，熱度不減的一二線城市房價已經比較穩定，三線城市房價的“虛火”也逐漸降溫，房價過快上漲的趨勢在2018年底基本被遏制。

　　二、房地產市場——預期變了

　　經過一年調控政策的執行，房價過快上漲勢頭已經得到了遏制。不過，關于未來房地產市場的預期，各方也都有自己的盤算。

　　新城控股副總裁歐陽捷的看法有一定代表性。他認為，由于今年調控政策多，明年很可能出現調控政策放松，住宅市場整體將會回暖。

　　但有趣的是，貝殼研究院的一項調查顯示，今年三季度全國經紀人市場預期指數均值為-23.9，四季度進一步下降為-35.8。可見，房產中介預期并沒有房企大佬們那么樂觀。

　　不過，不管怎么判斷，房地產再也不是那個“單邊上漲”“穩賺不賠”的市場。在目前環境下，無論買房的還是賣房的，都比以前更加謹慎理性。

　　三、樓市熱度——投資客少了

　　隨著各地限購、限價、限貸政策的加碼，買房的門檻越來越高，如今就算是有錢也沒法在房產市場中任性“團購”“掃貨”了。此外，伴隨著房價回落，上杠桿的炒房者、高位接盤的投資客更是欲哭無淚。

　　胡潤發布的數據也證實了炒房者的退場。《2018胡潤財富報告》顯示，千萬資產高凈值家庭中，炒房者占10%，比上年減少5個百分點。可見，當買房不再穩賺不賠，炒房熱情也就偃旗息鼓了。

　　四、房價倒掛——有所改善

　　長期以來，全國熱點城市都存在二手房價格高于新房的怪現象，被稱為“房價倒掛”。講道理，新房品質更好，本該比二手房貴。但在調控政策下，新房往往“限價”“限貸”“限購”，導致新房價格反而更便宜。

　　不過，這種怪象今年有所改善，從最新數據來看，11月份的一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二手住宅銷售持續下降，客觀上彌補了新房二手房的價差，緩解了價格倒掛壓力，樓市“打新”的利潤空間逐步縮小，盲目“打新”投資的亂象也得到抑制。

　　五、房屋租賃市場——租金暫時穩定了

　　買不起房可以租房，但如果連房都租不起呢？今年暑期，熱點城市房租漲幅就比往年來得兇猛。

　　數據顯示，北京、上海、深圳三個一線城市，7月房租環比上漲分別為2.4%，2.1%和3.1%，今年以來的累計漲幅更大。原因還是那些，畢業生租房、人口流入、違規建筑拆除致供應減少，以及品牌公寓運營公司強勢擴張等。

　　之后不久，北京房地產中介行業協會組織十家租賃服務企業宣布在兩個月內投放12萬套（間）不漲租金房源。

　　10月，29個樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%，其中北京住房租金環比降幅達2.05%。總體保持穩定。

　　租賃市場上，沸沸揚揚的房租大漲問題暫時告一段落。

　　六、房產中介機構——搞“歪心思”行不通了

　　無論是買賣還是租賃，中介在房地產市場上都扮演著中間人的角色。但如果這個中間人本身就有問題呢？比如，為促成交易，有中介組織員工冒充購房者上門，通過“假談”降低房東價格預期。另一方面，“假談團”也在“攻陷”購房客群心理。比如，有的中介機構以高出市場價格，搶房源，再將搶來的房源作為基礎，吸引用戶，甚至做起“租金貸”的生意。

　　6月，多部門聯合印發通知，決定于7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。隨后，不少地方都有違規房產中介被查處的消息。

　　房產中介要過上“好日子”，靠搞“歪心思”是行不通了。

　　七、房地產企業——發展步子放慢了

　　房地產企業的日子，也不好過。最直觀的感受，是行業標桿萬科喊出的那句話：活下去！

　　在印象里，房地產企業一直高歌猛進，從三千億到五千億，萬億時代也近在眼前。但是，今年以來，在調控政策尤其是金融去杠桿的影響下，房企不得不放慢了步子。

　　財大氣粗的房企，以往就是拿地開發賣房。如今，不少企業開始轉向多元化發展，并美其名曰城市運營商、美好生活服務商等，更名潮迭起。

　　至于“慢下來”，能不能“活得好”，還要看各自的本事。

　　八、房地產稅——推進速度加快了

　　說起房地產稅，人們更關心進度。

　　4月，中國人大網發布“全國人大常委會2018年立法工作計劃”，其中顯示，備受關注的個人所得稅法被列入預備審議項目，“視情在2018年或者以后年度安排審議”。

　　雖然房地產稅推進速度加快，但目前的重點任務還在立法準備階段。更多的內容則來自機構的建議。

　　12月，中國社科院財經戰略研究院發布報告提出，推出房地產稅，實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案，即住房家庭一旦交易將統計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。