中國基金報記者 李滬生

　　近年來，監管層對于房地產類ABS產品的推進加速。不少基金公司人士均表示，REITs將迎來巨大的政策紅利風口，但公募開展相關業務受限，基金子公司、專戶是基金公司拓展這片紅海的最佳突破口。

　　REITs迎來風口

　　4月25日，《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》正式發布，該通知指出要加快培育和發展住房租賃市場，特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。其中，將重點支持住房租賃企業發行，以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。

　　據悉，監管層已經建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產證券化項目快速審核、快速通過以及發行優先支持。同時，對于已經發行過資產證券化產品的住房租賃運營企業，在從事承接相關地方住房租賃項目時監管層將會給予優先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關企業通過資產證券化的手段繼續發行各類住房租賃產品。

　　此外，對于這類企業承接其他住房租賃項目，后續監管層還將出臺一系列激勵細則。

　　一時之間，REITs產品再度被推上了風口。

　　華創證券發布的2017年ABS市場報告顯示，在2017年企業ABS市場，個人消費貸款、信托受益權、商業地產類（REITs和CMBS）、融資租賃類、應收賬款和保理融資，為發行量前六的基礎資產類型產品。

　　據媒體報道，上交所在2018年座談會屢屢指出，將鼓勵央企等優質企業以儲架形式發行應收賬款類ABS，鼓勵長租公寓類ABS（具體形式可嘗試REITs、CMBS等方式），其中涉房類ABS也得到了上交所的進一步支持。涉房類ABS包括購房尾款ABS、棚改/保障房ABS、物業收費收入ABS、租金收益權ABS、REITs和CMBS等。

　　滬上一家基金子公司總經理指出，今年應收賬款類ABS會成為涉房類ABS業務的主流模式，畢竟長租公寓的基礎資產仍比較少。“方向是確定的，包括CMBS、購房尾款、物業租金等，都是基金子公司一直在布局的。”

　　同樣滬上一家基金子公司人士坦言，該公司特地設立兩個專門的部門，均以ABS業務為主，其中一個部分主要負責涉房類ABS項目。

　　基金子公司布局難點

　　但隨著業務的逐漸開展，基金子公司在REITs業務上也出現了一些不可避免的問題。

　　滬上一家基金子公司業務部門人士表示：“國內類REITs產品多是固定收益產品，以債權為主，募集資金用于房地產開發，到期償付本金和利息，本息償付來源于不動產運營收入、不動產處置收入和融資人提供的差額支付，優先權利金等保障措施，實質還是發行債券性質的融資方式。”

　　正因為如此，債權性質的REITs利率敏感性大，不能體現出REITs相對于一般證券長期收益率較高，與其他資產的相關性較低，收益穩定性好，受通貨膨脹影響小的優勢。

　　他進一步提到，“國內對于REITs的法律體系，特別是稅收方面是有缺失的，很多子公司在投資過程中為了減少稅收費用，往往會將產品結構設計的較為復雜，通過股+債間接持股、設立SPV（特殊目的實體）、再從中加設契約式基金，便于產品節稅、上市和轉讓。”

　　此外，業內人士還表示，由于基金子公司最初是以通道為主，REITs業務上的人才還比較短缺。