隨著中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，如何盤活巨額資產(chǎn)，拓寬不動(dòng)產(chǎn)投資渠道成為各方探索的重要課題。近日，北大光華REITs課題組在“思想光華媒體沙龍”上發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)公募試點(diǎn)的建議》，認(rèn)為年內(nèi)推出REITs正當(dāng)其時(shí)，并建議采用“公募基金+ABS”的模式。

　　REITs崛起正當(dāng)時(shí)

　　REITs是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。中國(guó)目前尚未建立明確的REITs制度，但此前曾推出鵬華前海萬(wàn)科等一批“類REITs”產(chǎn)品。

　　REITs課題組成員張崢?lè)治觯�中�?guó)之所以遲遲未推出REITs，主要受以下因素影響：一是缺乏對(duì)REITs的正確認(rèn)識(shí)，把REITs當(dāng)成高杠桿工具，認(rèn)為其會(huì)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到證券市場(chǎng)；二是缺少針對(duì)REITs的法律定位和框架；三是稅收環(huán)境的約束；四是REITs市場(chǎng)的相關(guān)基本條件不成熟。張崢還表示，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的持續(xù)積累，目前大部分問(wèn)題都已有相當(dāng)程度的突破。因此，大力推進(jìn)REITs建設(shè)正當(dāng)其時(shí)。

　　“當(dāng)前可以說(shuō)是中國(guó)REITs市場(chǎng)崛起的前夜。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)劉俏表示。一直以來(lái)，中國(guó)對(duì)REITs的推出持相對(duì)保守的態(tài)度，而在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面落后于中國(guó)的印度，于2015年就推出了REITs。但經(jīng)過(guò)監(jiān)管部門、發(fā)行人、投資機(jī)構(gòu)及學(xué)界等的積極探索，目前國(guó)內(nèi)推出公募REITs試點(diǎn)的條件已基本成熟。

　　“美國(guó)REITs規(guī)模近萬(wàn)億美元。在中國(guó)，考慮到不動(dòng)產(chǎn)、‘一帶一路’、雄安新區(qū)的建設(shè)等，給中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資注入這樣規(guī)模的市場(chǎng)，是非常令人期待的。”劉俏說(shuō)。

　　光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)金李認(rèn)為，目前房地產(chǎn)仍是最重要的財(cái)富儲(chǔ)值工具之一，隨著中國(guó)房地產(chǎn)從大規(guī)模開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)呼喚更好的投資方式，REITs就是一種很好的工具。

　　公募+ABS為當(dāng)前優(yōu)選

　　課題組從模式選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)建設(shè)三方面提出了REITs建設(shè)的具體意見(jiàn)。課題組認(rèn)為，從立法成本、設(shè)計(jì)難度、可操作性等方面考慮，“公募基金+不動(dòng)產(chǎn)支持證券(ABS)”是現(xiàn)階段相對(duì)優(yōu)選的方案。

　　模式上，公募REITs試點(diǎn)應(yīng)以《基金法》為依據(jù)，采用“契約型”模式，以公開(kāi)募集的證券投資基金為載體，通過(guò)投資不動(dòng)產(chǎn)支持證券或不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)間接持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。建立有效的治理機(jī)制，明確管理責(zé)任，完善投資者保護(hù)，限制管理人在ABS二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)型交易，保證REITs產(chǎn)品收入的穩(wěn)定性。

　　產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，應(yīng)鼓勵(lì)在“公募基金+ABS”模式中設(shè)立權(quán)益型REITs基金，允許發(fā)行固定收益特性和混合型REITs基金，并使公募REITs的投資標(biāo)的中同時(shí)包含優(yōu)先級(jí)與權(quán)益級(jí)兩種ABS產(chǎn)品份額；應(yīng)將投資于單只ABS的比例放開(kāi)到50%以上，并在公募基金層面設(shè)計(jì)相應(yīng)的擴(kuò)募和自動(dòng)續(xù)期機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公募REITs對(duì)其資產(chǎn)配置組合的有效調(diào)整，最大化基金投資收益。

　　市場(chǎng)建設(shè)上，首先，相關(guān)部門應(yīng)按稅收中性原則免除公募REITs試點(diǎn)相應(yīng)的稅負(fù)；其次，要加強(qiáng)買方投資人建設(shè)；第三，要加強(qiáng)ABS監(jiān)管與市場(chǎng)建設(shè)，逐步完善信披制度；另外，應(yīng)選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)。

　　《建議》認(rèn)為，REITs對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展意義重大。一是在大資管和資產(chǎn)荒背景下，豐富了股票、債券外的投資選擇，有助于我國(guó)投資者資產(chǎn)配置多元化；二是能盤活各類存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，降低政府和企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，化解信貸市場(chǎng)的期限錯(cuò)配等風(fēng)險(xiǎn)；三是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)由“開(kāi)發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N售與持續(xù)性收入并重模式；四是拓展不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解基礎(chǔ)設(shè)施融資壓力，引導(dǎo)社會(huì)資本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。證券時(shí)報(bào)