每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

　　1月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1~12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1~12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比增長(zhǎng)9.5%，增速比上期回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)）為101.85，比11月份回落0.09點(diǎn)，已是連續(xù)第三個(gè)月回調(diào)。

　　2018年，全國(guó)商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，銷售額149973億元，分別比上年增長(zhǎng)1.3%和12.2%。

　　“全國(guó)商品房銷售再次刷新了歷史房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄，12月單月銷售也刷新了歷史記錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“除非出現(xiàn)突然的政策轉(zhuǎn)向，否則2018年的房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄很難被打破。從2018年最后幾個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)上漲已經(jīng)乏力，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”

　　歷史上首次單月銷售2萬(wàn)億

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的近四年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)：2015年，全國(guó)商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，銷售額87281億元；2016年，全國(guó)商品房銷售面積157349萬(wàn)平方米，銷售額117627億元；2017年，全國(guó)商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，銷售額133701億元；2018年，全國(guó)商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，銷售額149973億元。

　　在房企年末銷售沖刺下，2018年12月也刷新了單月市場(chǎng)銷售面積和銷售額的紀(jì)錄，并首次單月銷售2萬(wàn)億元（1~11月商品房銷售額129508億元）。從區(qū)域看，中西部面積銷售上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場(chǎng)平均漲幅。

　　張大偉認(rèn)為：“二三線線城市棚改等政策帶來(lái)的高峰期依然存在，部分城市依然以去庫(kù)存為主。從全國(guó)市場(chǎng)看，雖然分化趨勢(shì)持續(xù)，但上漲依然是主流。一二線城市調(diào)控政策力度大，但上漲城市的數(shù)量依然較多。”

　　縱觀2018年市場(chǎng)走勢(shì)，已連續(xù)多月出現(xiàn)漲幅明顯放緩趨勢(shì)，盡管12月經(jīng)短期沖刺銷售有所上行，但從9~11月的同比看，已經(jīng)出現(xiàn)了成交面積的明顯同比下調(diào)。“市場(chǎng)高峰已過，漲幅明顯放緩，2019年下調(diào)難免。”張大偉說(shuō)。

　　土地購(gòu)置數(shù)據(jù)下調(diào)

　　2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比1~11月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的70.8%，為85192億元，增長(zhǎng)13.4%，比1~11月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高4個(gè)百分點(diǎn)。

　　分區(qū)域來(lái)看，中部區(qū)域拉低了全國(guó)平均數(shù)據(jù)。中部地區(qū)投資25180億元，增長(zhǎng)5.4%，增速比1~11月回落0.5%；東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資64355億元，比上年增長(zhǎng)10.9%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)及東北部地區(qū)投資增速繼續(xù)提高：西部地區(qū)為26009億元，增長(zhǎng)8.9%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4720億元，增長(zhǎng)17.5%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　除中部區(qū)域外，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資依然處于高位，但值得注意的是，全國(guó)土地購(gòu)置量?jī)r(jià)雙雙出現(xiàn)下調(diào)。

　　2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%，增速比1~11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18.0%，比1~11月份回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　“2019年如果政策不變，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯調(diào)整。”張大偉預(yù)測(cè)。

　　銷售處高位支撐房企資金鏈

　　2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長(zhǎng)6.4%，但增速比1~11月份回落1.2%，比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　與1~11月數(shù)據(jù)相比，房企國(guó)內(nèi)貸款、利用外資等降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；自籌資金、定金及預(yù)收款增幅放緩。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年國(guó)內(nèi)貸款24005億元，同比下降4.9%；利用外資108億元，同比下降35.8%；自籌資金55831億元，同比增長(zhǎng)9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，同比增長(zhǎng)13.8%；個(gè)人按揭貸款23706億元，同比下降0.8%。

　　張大偉認(rèn)為，銷售處于高位支撐了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。房地產(chǎn)貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場(chǎng)成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來(lái)了明顯的按揭利率上行，部分市場(chǎng)的非理性購(gòu)房得到了抑制。

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，他分析稱，主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯收緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)平穩(wěn)，房企資金壓力依然較大。