“日光基”“超募”頻現，不同領域“首單”亮相，9月以來的公募REITs市場，繼續呈現供需兩旺的火熱發展勢頭。

　　Wind數據顯示，9月以來，滬深交易所已有5只新REITs產品申報，其中供熱、醫藥REITs首次上報；在9月獲批的3只REITs中，水利設施REITs首次獲批，底層資產類型繼續擴容。與此同時，多個項目申報、獲批、擴募進度都在快速推進。今年以來，公募REITs市場發行提速，目前已有15只REITs完成募集上市，是公募REITs出現以來發行上市數量最多的一年。值得一提的是，上市公司也在公募REITs市場上扮演著日益重要的角色。

　　保障房REITs受追捧

　　9月18日，首個保障房REITs項目擴募正式申報。上交所網站顯示，華夏北京保障房REIT的“擴募發售”狀態為已申報，更新日期為9月19日。華夏北京保障房REIT曾于今年5月份披露，擬通過擴募認購“中信證券-北京保障房中心租賃住房2號資產支持專項計劃”，并最終投資于北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海淀區溫泉凱盛家園項目。

　　公告稱，新購入基礎設施項目擴充了基金對北京市各區域租賃住房資產的覆蓋范圍，可以有效分散資產組合風險，有利于拓展基金持有的租賃住房資產組合，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。截至公告發布日，擬購入基礎設施項目總體運營情況良好，現金流穩定。

　　有觀點認為，華夏北京保障房REIT的四個擬擴募資產中，除大興區盛悅家園項目外，其余三個項目不及已發行項目位置優越。不過，考慮到這些項目普遍為公租房性質，在招租運營上并非全面市場化，因此，擴募對于華夏北京保障房REIT的收益率影響仍有待觀察。

　　保障房REITs作為當下的市場熱點，還出現了一級市場詢價百倍認購和提前結募的盛況。9月14日，招商蛇口租賃住房REIT公告披露，其網下詢價階段有效認購倍數為初始網下發售份額數量的103.66倍，創下2024年公募REITs網下全場詢價倍數新高。該產品原定于2024年9月19日至9月20日進行募集，但由于公眾投資者累計有效認購規模超過初始募集規模上限，已于9月19日宣布提前結束募集。

　　值得一提的是，在保障房REITs擴募方面，除了已申報的華夏北京保障房REIT之外，還有中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等紛紛公告了擴募計劃。

　　“對于現在的公募REITs市場，擴募和首發可能同樣重要，擴募甚至比首發還重要。對中國市場而言，把更多的REITs做成‘大盤股’，可能比多發REITs更重要。”中金基金副總經理李耀光表示，擴募既可以盤活更多存量資產、做大市場規模，又可以優化資產組合配置、提振二級市場表現、增強流動性。從國外成熟REITs市場的發展狀況看，擴募是公募REITs擴容的主要渠道，也是市場生命力的體現。

　　底層資產多元化

　　隨著醫藥、水利、供熱管網等多元化資產的加入，公募REITs的投資選擇日益豐富。

　　9月20日，首單醫藥REITs“匯添富九州通醫藥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”向上交所提交申報，這也是匯添富的首個REITs項目。此次正式申報，標志著九州通打開了進軍REITs市場的大門；若產品成功發行，九州通也將成為少數擁有REITs平臺的A股上市公司。

　　近年來，越來越多的上市公司作為提供底層資產的原始權益人，在基礎設施公募REITs市場上扮演著日益重要的角色，部分公司還積極開展Pre-REITs項目，REITs市場也成為上市公司利用自有資產獲得再融資的有效途徑。

　　9月14日，銀華紹興原水水利REIT正式獲得中國證監會準予注冊的批復，填補了國內公募REITs水利資產的空白。資料顯示，該REIT的底層資產為浙江省紹興市的湯浦水庫工程。作為該項目原始權益人之一的紹興市原水集團表示，水利基礎設施具有穩定的現金流回報和長期運營特性，抗周期性強；紹興市擬將銀華紹興原水水利REIT建成市級唯一涉水REITs平臺。展望未來，該REIT具備擴募的堅實基礎和充分空間，有望成為水利基礎設施公募REITs的標桿。

　　此外，9月12日獲上交所受理的國泰君安濟南能源供熱封閉式基礎設施證券投資基金，則是首單供熱管網類REITs，開啟了北方區域供熱類項目參與REITs的示范，以及引導同類資產探索發行REITs、盤活存量資產的新篇章。

　　目前，全市場公募REITs產品的底層資產已覆蓋產業園、倉儲物流園、商超、保障房、高速公路、新能源等多個資產類別。